Анализ рынка, нормативные акты, прямые сравнения. Новые статьи каждую среду и воскресенье.
Розничная цена выросла с 829 дирхамов до 3000 дирхамов за квадратный фут. К 2020 году цены на офисы упали на 42%, и им потребовалось 14 лет, чтобы вернуться к ценам 2010 года.
Emaar, Aldar, TECOM и еще четыре компании торгуются с чистой прибылью от 4,7x до 7,8x в 2025 году. Акции против коммерческой единицы, бок о бок.
В первом полугодии 2026 года поездки в Salik упали на 9,5%, выручка Parkin выросла на 14%, а GMV в Талабате выросла на 11%. Весной трафик упал, а расходы, нет.
Средняя рыночная стоимость офиса в Дубае выросла с 650 дирхамов за квадратный фут в 2020 году до 2798 дирхамов за первые восемь месяцев 2026 года, рост в 4,3 раза за шесть лет, причем почти весь прирост приходится на последние три.
По темпам роста цен по сравнению с уровнем пандемии Sports City лидирует во всех районах офисного рынка Дубая. За последнее десятилетие арендная плата упала на 62%, примерно в три с половиной раза больше, чем в целом по рынку.
Проранжируйте офисные районы Дубая по доходности от аренды и десятилетнему росту цен, и вы получите две разные таблицы лидеров, почти не пересекающиеся наверху.
За пять лет рынок офисной недвижимости превратился из почти полностью готового объекта в рынок незавершенного строительства. Рассказано в четыре этапа, затухание, замирание, медленное возвращение и переворот.
В 43 офисных проектах Дубая средний разброс между запросом и зарегистрированной продажей DLD составляет +13%, но диапазон варьируется от -20% до +50%. Bay Square просит 4077 и закрывается на отметке 2800 (+46%).
Коммерческий сегмент был единственным сегментом Дубая, показавшим положительную динамику в июне 2026 года (+21,1% г/г), тогда как продажи вилл упали на 49,5%. Средняя цена коммерческой сделки варьировалась от 0,56 млн дирхамов в 2020 году до 2,80 млн дирхамов сегодня.
Новые офисные помещения Grade A в центре города Джебель-Али продаются примерно на 34% ниже сопоставимых офисных проектов Джебель-Али / JVC, но при этом стоимость аренды превышает стоимость старых перепродаваемых объектов. Почему коммерческий капитал перемещается в прилегающие к жилым районам районы.
В первом полугодии 2026 года коммерческая аренда отдельных квартир составила 11,64 млрд дирхамов в годовом исчислении по сравнению с 7,41 млрд дирхамов для вилл и таунхаусов, коммерческие виллы перевыручили примерно на 57%. Business Bay лидирует по объему (786 млн), Downtown, по уровню арендной платы (медиана 818 тыс.).
С 2000 года за 1 доллар можно купить около 0,52 доллара, за 1 евро, около 0,57 евро, за 1 фунт, около 0,46 фунта стерлингов. Наличные, это не нейтральная позиция, это медленные, гарантированные потери.
Стоимость аренды офисов в Дубае выросла на 4% во втором квартале 2026 года, но новые договоры аренды +16% и продления –16% меняют картину. Вторичный, это игра в доход, первичный, рост капитала.
Оцените каждый отслеживаемый район по десятилетнему росту цен, и Business Bay, крупнейший и наиболее ликвидный офисный район на рынке, занимает шестое место.
Business Bay и JLT ежегодно закрепляют позиции на рынке. Десять лет назад им нужен был третий округ, чтобы заключать 77–87% всех сделок. Сегодня тройка лидеров едва преодолела 60%.
Проранжируйте офисные операции в Дубае по близости к ближайшей станции метро, и появится чистая ценовая лестница, от 4 359 дирхамов за квадратный фут до 1 463 дирхамов.
Ранжируйте здания по количеству транзакций, а не по районам, и карта изменится. Несколько башен обеспечивают большую ликвидность по цене от 1475 до 4667 дирхамов за квадратный фут.
Один из старейших институциональных офисных кластеров в Дубае, отслеживаемый здесь с 2015 года. Рассказан о четырех эпохах, годах стабильности, перерыве, возобновлении и резком подъеме в 2026 году.
В 2018 году примерно две из пяти покупок офисов в Дубае были осуществлены по зарегистрированной ипотеке. К 2026 году этот показатель сократится примерно до одного из восьми, тогда как объем сделок вырос, а средний размер чека увеличился примерно в четыре раза.
Более 270 000 транзакций, что на 20% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Более 90% по-прежнему проходят через индивидуальных покупателей и состоятельных людей. Дефицит институционального капитала, и что его закрывает.
ОАЭ занимают четвертое место среди поставщиков нефти в Индию с объемом добычи 435 000 баррелей в день. Граждане Индии составляют крупнейшую группу иностранных покупателей недвижимости в Дубае, как по объему, так и по стоимости.
Годовая арендная плата в размере 91,3 млрд дирхамов была зарегистрирована по 198 650 контрактам на право собственности с 1 января по 9 мая 2026 года. Только объем за апрель достиг 26,5 млрд дирхамов, что на 69% больше, чем в феврале.
Семь фондов ОАЭ входят в число 25 крупнейших мировых фондов, совокупно владея $2,65 трлн, что в 4,4 раза превышает ВВП страны в 2025 году. Одна только ADIA управляет 1,2 трлн долларов США, занимая 4-е место в мире.
Глобальные классы активов в 2024 году: стоимость недвижимости составит 380 трлн долларов, больше, чем акции, облигации и наличные деньги вместе взятые. Единственный актив, который одновременно зарабатывает, ценится и обеспечивается залогом.
Knight Frank 2025: роскошь Дубая +25,1%, уступая только Токио. Но 1195 объявлений имеют активное снижение цен. 863 миллиона дирхамов ОАЭ со скидками.
За одиннадцать месяцев разница в месячном объеме продаж между двумя эмиратами упала с 44,7 млрд дирхамов до 26,8 млрд дирхамов. Февраль стал рекордным для Абу-Даби.
Экспорт товаров составил 707 миллиардов долларов США, что наравне с Южной Кореей и опережает Францию. Для страны с населением 10 миллионов человек. Тезис о торгово-интенсивной экономике для промышленной недвижимости.
В марте 2026 года Абу-Даби стал вторым лучшим месяцем в истории недвижимости, в то время как застройщики Дубая сделали паузу. Структурный аргумент в пользу капитала.
BlackRock, State Street, Hillhouse открылись или получили лицензию ADGM с момента начала регионального конфликта. В 2025 году АУМ вырос на 36%. Сейчас действуют 347 финансовых учреждений.
Совместное предприятие с капиталом 60 млрд дирхамов и более, GFA площадью 1,5 млн кв. м., что вдвое увеличивает объем офисных помещений Grade A ADGM. Структурное влияние на коммерческую недвижимость Абу-Даби.
До 2008 года они двигались в ногу. Сегодня Дубай торгуется почти в два раза дороже, чем в Абу-Даби за квадратный метр. Тезис о сжатии распространения.
Обновление МВФ за апрель 2026 года избирательно нанесло удар по Ближнему Востоку. В пяти экономиках наблюдается спад, рост в ОАЭ +3,1%, а затем ускорится до +5,3% в 2027 году.
Население ОАЭ выросло на 250% с 2000 года, второе место в мире после Катара. Самый простой и надежный триггер цен на недвижимость.
Доходы ОАЭ от туризма достигли 10,3% ВВП, это самый высокий показатель среди любой крупной экономики. Почему это шок, а не структурный сдвиг.