Несколько недель назад я опубликовал анализ, в котором утверждалось, что Абу-Даби закроет исторический разрыв в цене за квадратный метр с Дубаем. Вот первые веские доказательства, взятые из ежемесячных отчетов DLD и Центра недвижимости Абу-Даби.
В течение многих лет два крупнейших рынка недвижимости ОАЭ торговались почти синхронно. Затем Дубай оторвался, достигнув уровня 25 000 дирхамов за кв.м в элитном сегменте, в то время как Абу-Даби остался на уровне около 13 000 дирхамов за кв.м. Я утверждал, что этот разрыв вызван структурным изменением цен, а не постоянной оценочной премией. Данные за период с июня 2025 года по апрель 2026 года теперь позволяют нам сверить этот тезис с ежемесячными объемами транзакций, а не с общими ценами.
В июне 2025 года разрыв в месячном объеме продаж между Дубаем и Абу-Даби составлял 44,7 миллиарда дирхамов. К апрелю 2026 года он сократился до 26,8 млрд дирхамов. Это сокращение спреда на 40% менее чем за год, и на графике ниже видно, какая сторона совершила большую часть движения.
≈ 173 млрд долларов США
≈ 50 миллиардов долларов США
Разрыв быстро закрывается
Две силы, противоположные направления
Объемы продаж в Дубае упали с 72,3 млрд дирхамов в январе (пик цикла) до 43,6 млрд дирхамов в марте и 48,2 млрд дирхамов в апреле. Региональный конфликт замедлил транзакционную активность на рынке, сильно зависящем от международных потоков капитала. Когда инвесторы, сидящие в Лондоне, Сингапуре или Мумбаи, видят заголовки новостей об ОАЭ, они останавливаются. Дубай первым чувствует эту паузу, потому что покупатель Дубая является международным.
Абу-Даби ускорился через то же окно. Стоимость печати за март и апрель 2026 года составила 20,9 млрд дирхамов и 21,4 млрд дирхамов ОАЭ, второй и третий по величине месяцы в зарегистрированной истории эмирата. Февральский доход составил 27,2 млрд дирхамов, что является рекордом всех времен. Объем продаж увеличился почти вдвое по сравнению с прошлым годом: с примерно 11 млрд дирхамов в месяц до примерно 21 млрд дирхамов в месяц. Это рост на 95%, и это произошло без параллельного скачка маркетингового шума или брокерской активности.
«Абу-Даби больше не является тихим братом Дубая. Он становится рынком, где основные показатели действительно соответствуют цене».
Почему Абу-Даби сейчас выглядит структурно сильнее
- Доходы от нефти Эмират владеет более 90% запасов ОАЭ и недавно вышел из квот на добычу ОПЕК, чтобы максимизировать добычу. Это прямая финансовая подпитка, напрямую повышающая покупательную способность эмирата.
- Суверенное богатство Мубадала, ADQ и ADIA между ними обеспечивает финансовый буфер такого масштаба, которого нет ни в одном другом городе Персидского залива. Капиталу не обязательно покидать Абу-Даби, чтобы найти покупателя, когда условия изменятся.
- Низкий государственный долг Абу-Даби может тратить средства в любой спад без необходимости привлечения внешнего финансирования. Циклы государственной инфраструктуры не зависят от глобальной ситуации с тарифами.
- Туристическая инфраструктура Остров Саадият, на котором расположены Лувр Абу-Даби и новый музей Гуггенхайма. Остров Яс с Warner Bros, Ferrari World и подтвержденным парком Диснея в разработке. Спрос посетителей с длинным циклом, а не просто спекулятивная сезонность.
- Динамика финансового центра ADGM теперь сообщает о 11 128 активных компаниях по сравнению с примерно 7 000 два года назад. Каждая зарегистрированная фирма является сигналом спроса на многолетнюю аренду и для пожилых резидентов, тот тип покупателя, который не выходит из заголовков газет.
- База покупателей-резидентов Примерно 85% покупателей в сделках в Абу-Даби являются гражданами ОАЭ и постоянными резидентами, а не спекулятивным иностранным капиталом. Когда ваш покупатель живет здесь постоянно, рынок не паникует при повороте новостного цикла.
Что это означает для позиционирования
Дубай не терпит крах. Сумма в 48,2 миллиарда дирхамов в апреле по-прежнему является огромной ежемесячной цифрой по любым глобальным показателям. Но импульс изменился. Траектория до 2026 года больше не является историей отхода Дубая дальше, это история конвергенции, и конвергенция обусловлена расширением Абу-Даби вверх больше, чем каким-либо отступлением Дубая.
Для инвесторов практический вопрос не в том, догонит ли Абу-Даби Дубай по абсолютному объему, в этом цикле он почти наверняка не догонит. Вопрос в том , переоцениваете ли вы предполагаемую премию за риск между двумя рынками до того, как это сделает вторичный рынок, или после. Приведенные выше данные свидетельствуют о том, что рынок уже пересматривает цены.
Спред закрывается. Основы догоняют заголовок. База покупателей в Абу-Даби спит за городом. Эта комбинация, если она сохраняется, превращает более спокойный рынок в структурный компаунд.