Grade A на улице Шейх Заед Роуд, цена чуть ниже той, которую Business Bay заплатил за офисы на стадии строительства.
Berkeley Tower размещает офисы Grade A рядом с Business Bay Metro площадью 1131 кв. фут. Цена на вход по цене 4300 дирхамов за кв. фут на 2,7% ниже медианного показателя продаж DLD офисов в 2025 году в Business Bay (4 420 195 сделок). Слабым местом является план: 70% выплачивается до сдачи, а третий квартал 2030 года - это запоздалая поставка по сравнению с AHS Twin Towers и Office Tower 1970 года. Небольшие офисы лучше всего покупать: их мало в Grade A, проще всего сдавать в аренду и перепродавать.
60-этажное офисное здание на окраине Бизнес-Бэй на улице Шейх Заед Роуд.
Berkeley Tower, это коммерческий комплекс Grade A от компании Ellington Properties на улице Шейх Заед Роуд в Бизнес-Бэй, рядом со станцией метро Business Bay. На данный момент это крупнейший офисный проект Эллингтона после Итон-сквер в MBR-Сити.
Башня возвышается над землей плюс 60 этажей, ее продаваемая площадь составляет около 579 681 кв. футов. Подразделения варьируются от отдельных офисов площадью 1131 кв. фут до полуэтажных, полноэтажных, дуплексов и триплексов, поэтому одно здание обслуживает небольшую фирму и региональную штаб-квартиру.
- 12 двухэтажных пассажирских лифтов.
- Автоматизированная роботизированная парковка
- Бизнес-залы, коворкинги и конференц-залы
- Фитнес-студии, велнес-центры и ландшафтные террасы на крыше.
- Отдельные балконы на офисных этажах
- Прямой доступ к Шейх Заед Роуд, Аль Хаил Роуд, центр города и DIFC
Что продает здание
Прайс-лист застройщика, стартовые цены. Каждый формат, от отдельного офиса до полноценного этажа, продается по цене около 4300 дирхамов ОАЭ за кв. фут; только за дуплекс взимается премия в размере 4600. Скидка за объем покупки не предусмотрена.
| Единица | Размер, кв. футы | От, дирхамов ОАЭ | дирхам ОАЭ / кв. фут |
|---|---|---|---|
| Офис | 1,131 | 4,867,600 | 4,304 |
| Офис | 2,384 | 10,251,210 | 4,300 |
| Пол этажа | 5,049 | 21,710,700 | 4,300 |
| Полный этаж | 12,182 | 52,382,602 | 4,300 |
| Эксклюзивный двухуровневый офис | 21,873 | 100,615,800 | 4,600 |
Три сценария до третьего квартала 2030 года
Один офис площадью 1131 кв. фут по цене 4300 дирхамов за кв. фут (4,86 млн дирхамов), срок передачи около 4 лет. Прибыль до затрат.
При цене 4300 здание уже стоит на уровне незавершенного строительства Business Bay, поэтому выгода достигается за счет дефицита Grade A при доставке, а не за счет скидки при запуске.
Что может заработать подразделение
Офис, 1131 кв. фут. Доходность от стоимости при передаче при нейтральном сценарии (5,77 млн дирхамов).
Валовой доход · 540 тысяч дирхамов в год, 45 тысяч дирхамов в месяц
после платы за обслуживание в размере 27 тысяч дирхамов ОАЭ в год
Валовой доход от 4,87 млн дирхамов, выплаченных сегодня, при той же арендной плате
Арендная плата предполагает аренду офиса как нового помещения Grade A по цене около 477 дирхамов ОАЭ за кв. фут в год. Short-let не моделируется.
Что вы платите и когда
Офис площадью 1131 кв. фут за 4 867 600 дирхамов ОАЭ.
| План оплаты | Делиться | дирхам |
|---|---|---|
| При бронировании | 20% | 973,520 |
| Во время строительства | 50% | 2,433,800 |
| При передаче | 30% | 1,460,280 |
| На вершине цены | дирхам |
|---|---|
| Комиссия DLD перевод 4% | 194,704 |
| Административный сбор DLD | 5,250 |
| НДС 5% на коммерческую | 243,380 |
Первый платеж с учетом сборов DLD: 1 173 474 дирхамов ОАЭ плюс НДС. НДС взимается с коммерческой недвижимости. Покупатель, зарегистрированный плательщиком НДС в FTA, обычно может его возместить; уточните у налогового консультанта.
Где находится 4300 дирхамов ОАЭ за кв. фут
Цены на вход застройщика из отзывов OSNOVA; строки DLD, это то, сколько Business Bay фактически заплатила за офисные помещения в 2025 году.
| Проект | Расположение | Сдавать | План | дирхам ОАЭ / кв. фут | |
|---|---|---|---|---|---|
| Бурдж Капитал | Бизнес Бэй | Q4 2028 | 10/20/60 | 3,500 | |
| Беркли Тауэр | Бизнес Бэй | Q3 2030 | 20/50/30 | 4,300 | |
| Башни-близнецы AHS | Торговый Центр | Q2 2028 | 20/30/50 | 4,400 | |
| Офисная башня 1970 года | Аль-Хабтур Сити | Q1 2029 | 20/40/40 | 5,000 | |
| Оплачена DLD · Строящиеся офисы Business Bay, 2025 г. | 195 сделок | 4,420 | |||
| Платная DLD · Готовые офисы Business Bay, 2025 г. | 1235 сделок | 1,820 |
Беркли оценивается на уровне AHS Twin Towers и на 14% ниже Office Tower 1970 года, но сдается позже, чем оба. Burj Capital дешевле и раньше, с меньшими этажами и более низкими характеристиками.
Запросил 4300. В 2025 году Business Bay заплатила 4420 долларов за строящиеся офисы.
Застройщик называет запрашиваемую цену. Земельный департамент Дубая фиксирует сумму выплат. Для офисных помещений Business Bay в реестре указаны две совершенно разные цифры: новые объекты незавершенного строительства и готовые вторичные объекты.
Беркли находится чуть ниже медианы внепланового периода 2025 года. Разница с готовыми запасами (+136%), это премия за новостройку Grade A которую платит покупатель. Нейтральный выход, равный 5100, находится выше верхнего квартиля внепланового строительства в 2025 году, равного 4725, поэтому предполагается, что цены Grade A продолжат расти до 2030 года. Метод: продажи DLD, Business Bay, PROP_TYPE_EN Квартира с подтипом Office, календарь 2025 года; земля исключена; площадь, пересчитанная из м² в кв. футы (×10,764); дедуплицируется по номеру транзакции; медианы и квартили.
8,0/10 по 6 критериям
Что работает и что смотреть
- Эллингтон, один из ведущих застройщиков Дубая, известный своими стандартами строительства и дизайна.
- Спецификация Grade A: современные полы, двухэтажные лифты, благоустроенные полы.
- Небольшие офисы Grade A от 1131 кв. фута, формат с небольшим количеством конкурирующих предложений.
- Метро по соседству и прямой фасад на Шейх Заед Роуд.
- Вход ниже медианного значения для строительства бизнес-зала в 2025 году и ниже офисной башни 1970 года.
- Роботизированная парковка более эффективна, чем пандусы в конкурирующих башнях
- Отдельные балконы, редко встречающиеся в офисном фонде и привлекательные для арендаторов.
- Более тяжелый план: 70% выплачивается до передачи, по сравнению с 50% в башнях-близнецах AHS.
- Поздняя поставка: третий квартал 2030 г.; любая задержка еще больше увеличивает доход
- В 2025 году офисы Ready Business Bay торговались по цене 1820 дирхамов ОАЭ за кв. фут, поэтому выход зависит от того, сохранит ли Grade A свою премию.
- Для доходности 9,4% требуется арендная плата Grade A в размере около 477 дирхамов ОАЭ за кв. фут в год.
Почему спрос сохраняется
Корпоративный переезд
Налоговая среда Дубая продолжает привлекать международные компании, и они в первую очередь арендуют помещения премиум-класса.
Тонкая поставка Grade A
В Business Bay и Sheikh Zayed Road мало настоящих башен Grade A, что обеспечивает арендную плату и стоимость при перепродаже.
Несколько небольших единиц Grade A
Большинство запусков Grade A продают полы. Маленькие офисы удовлетворяют спрос МСП, чего не могут сделать большие помещения.
Купите небольшие офисы: дефицитные в Grade A, по рыночной цене, построенные для сдачи в аренду и перепродажи.
Предпочтительная единица: офисы площадью 1131 и 2384 кв. футов с наименьшей конкуренцией, самым большим пулом арендаторов среди МСП и международных фирм, а также самым широким рынком перепродажи.
Большие форматы имеют смысл только при индивидуальном графике оплаты или ценовой уступке застройщика. По прейскурантной ставке вознаграждение за объем покупки не предусмотрено.