Своевременная сделка: полы Grade A на Шейх Заид Роуд сданы первыми
AHS Twin Towers превращает бывший комплекс Шангри-Ла в офисные этажи Grade A на улице Шейх Заед Роуд. Стоимость этажей начинается от 13,47 млн дирхамов, что составляет около 4400 дирхамов за кв. фут в средней точке, по плану 20/30/50 со сдачей во втором квартале 2028 года. Главное преимущество, это сроки: сдача здания опережает несколько сопоставимых башен Grade A, что способствует росту капитала и перепродаже; доходность выше 10% возможна, если он сдает в аренду новое помещение Grade A
Бывший комплекс «Шангри-Ла», перестроенный под широкоформатные офисы Grade A
AHS Twin Towers, это офисный комплекс Grade A от AHS Properties на Шейх Заед Роуд в центре Дубая. Он превращает бывший гостиничный комплекс Shangri-La в офисное помещение с большими этажами и полным набором удобств для бизнеса и образа жизни.
Архитектура, Генслер, интерьеры, ателье AHS; новый фасад берет свои линии из пустынных дюн. Этажи продаются как Executive (четверть этажа), Grand (половина этажа) и Ultra Grand (полный этаж), предназначенные для штаб-квартир корпораций и международных компаний, с видом на центр города, Бурдж-Халифу и Персидский залив.
Башни стоят прямо на Шейх Заед Роуд, рядом со станцией метро Financial Center, в нескольких минутах от DIFC, центра Дубая, Всемирного торгового центра Дубая и аэропорта.
- Входной вестибюль площадью более 17 000 кв. футов
- Бизнес-зал, конференц-залы и залы заседаний
- Более 30 000 кв. футов оздоровительного центра: тренажерный зал, бассейн, спа, йога и пилатес.
- Ресторанный зал площадью более 12 000 кв. футов, магазины и кофейни.
- Небесный сад на крыше
- Парковочные места и более 1000 парковочных мест
Что продает здание
Прайс-лист застройщика, стартовые цены. Все три формата продаются по одинаковой цене от 3850 до 4950 дирхамов ОАЭ за квадратный фут, в зависимости от высоты и вида; средняя точка составляет 4400.
| Единица | Размер, кв. футы | От, дирхамов ОАЭ | дирхам ОАЭ / кв. фут |
|---|---|---|---|
| Четвертый этаж · Представительский | 3,500 | 13,475,000 | 3,850 |
| Пол этажа · Гранд | 10,000 | 38,500,000 | 3,850 |
| Полный этаж · Ультра Гранд | 20,000 | 77,000,000 | 3,850 |
Три сценария до второго квартала 2028 года
Четверть этажа площадью 3500 кв. футов по цене 4400 дирхамов за кв. фут (15,40 млн дирхамов), срок сдачи около 1,5 лет. Прибыль до затрат.
Что может заработать подразделение
Четверть этажа, 3500 кв. футов. Доходность по стоимости при передаче в нейтральном сценарии (17,85 млн дирхамов).
Валовой доход · 1,92 миллиона дирхамов в год, 160 тысяч дирхамов в месяц
после платы за обслуживание в размере 77 тыс. дирхамов в год
Арендная плата предполагает аренду этажа как нового помещения Grade A по цене около 549 дирхамов ОАЭ за квадратный фут в год. Краткосрочная аренда не моделируется для частичных и полноценных этажей.
Что вы платите и когда
Четвертый этаж, 3500 кв. футов, 15,40 млн дирхамов ОАЭ.
| План оплаты | Делиться | дирхам |
|---|---|---|
| При бронировании | 20% | 3,080,000 |
| Во время строительства | 30% | 4,620,000 |
| При передаче | 50% | 7,700,000 |
| На вершине цены | дирхам |
|---|---|
| Комиссия DLD перевод 4% | 616,000 |
| Административный сбор DLD | 5,250 |
| НДС 5% на коммерческую | 770,000 |
НДС взимается с коммерческой недвижимости. Покупатель, зарегистрированный плательщиком НДС в FTA, обычно может его возместить; уточните у налогового консультанта.
9,0/10 по 6 критериям
Что работает и что смотреть
- Настоящий Grade A: удобства, грузоподъемность и широкие полы для корпоративных арендаторов.
- Только крупные подразделения, ориентированные на авторитетные компании и институциональных покупателей.
- Окна каждого офиса выходят на Персидский залив или на небоскреб Бурдж-Халифа.
- Шейх Заед Роуд с доступом к метро, в нескольких минутах от DIFC и центра города.
- Передача во втором квартале 2028 года, опережая аналогичные башни Grade A, такие как Office Tower 1970 года и Lumena Alta.
- 50% во время строительства, 50% при сдаче, все в течение примерно двух лет.
- Первыми на рынке: владельцы могут сдавать в аренду или перепродавать до того, как конкурирующие башни поставят свои башни
- Задержка строительства сведет на нет преимущество в сроках
- Этажи площадью 3500 кв. футов и выше требуют более крупных арендаторов, и их аренда может занять больше времени.
- Для доходности 10% требуется арендная плата Grade A в размере около 549 дирхамов ОАЭ за квадратный фут в год.
Почему спрос сохраняется
Нехватка помещений Grade A
Ограниченное предложение офисов премиум-класса в лучших районах Дубая поддерживает арендную плату и стоимость капитала.
Растущий корпоративный спрос
Все больше зарегистрированных компаний и международных фирм поддерживают спрос на качественные офисы над предложением.
Несколько больших этажей Grade A
Целых и половинных этажей, пригодных для размещения штаб-квартир, пока мало, что добавляет премиальности этому формату.