Sheikh Zayed Road Grade A под 9,5% по цене, которую Business Bay заплатила за строящиеся офисы.
87-этажное фирменное офисное здание с 332 квартирами площадью 1 077 кв. футов. Входная цена 4 002 дирхама за кв. фут на 9,5% ниже медианного показателя продаж офисов на стадии DLD в Business Bay в 2025 году (4 420 195 сделок), и только 50% оплачивается до сдачи. Цена, это время: второй квартал 2031 года, это последняя поставка среди аналогов, поэтому доход от аренды начинается на пятом году. Небольшие офисы, это то, что нужно покупать.
Офисная башня высотой 372 метра под брендом Christian A. Rockefeller
Christian A. Rockefeller Business Tower, это коммерческий комплекс Grade A построенный компанией LMD на Шейх Заед Роуд, расположенный между DIFC, центром Дубая и Бизнес-Бэй, недалеко от Бурдж-Халифа и метро.
Башня поднимается с 87 этажей на высоту 372 метра и вмещает 332 офиса под брендом Christian A. Rockefeller: индивидуальные, средние и премиум-офисы площадью от 1077 кв. футов, полуэтажи и полные этажи. Удобствам отведено пять уровней.
- 23 лифта с 39 кабинами, в том числе скоростные двухэтажные.
- Более 1100 парковочных мест на 16 уровнях.
- Пять уровней удобств: бизнес-залы, коворкинги и переговорные комнаты.
- Тренажерные залы, спа, бассейны и места для отдыха
- Панорамный вид на Бурдж-Халифу, центр города и побережье.
- Фригольд
Что продает здание
Цена застройщика на входной офис. Стоимость офисов среднего и премиум-класса, полуэтажей и полноценных этажей предоставляется по запросу. В приведенной ниже модели расходуется около 4100 дирхамов ОАЭ за квадратный фут в офисе площадью 1100 кв. футов.
| Единица | Размер, кв. футы | От, дирхамов ОАЭ | дирхам ОАЭ / кв. фут |
|---|---|---|---|
| Офис, вход | 1,077 | 4,309,999 | 4,002 |
Три сценария до второго квартала 2031 года
Один офис площадью 1100 кв. футов по цене 4100 дирхамов за кв. фут (4,51 млн дирхамов), срок передачи около 5 лет. Прибыль до затрат.
Поскольку до передачи выплачено только 50%, прибыль от денежных средств, фактически инвестированных ко второму кварталу 2031 года, примерно в два раза превышает указанный процент без учета затрат. Годовые ставки остаются скромными, поскольку срок удержания составляет пять лет.
Что может заработать подразделение
Офис, 1100 кв. футов. Доходность от стоимости при передаче при нейтральном сценарии (5,61 млн дирхамов).
Валовой доход · 564 тыс. дирхамов в год, 47 тыс. дирхамов в месяц
после платы за обслуживание в размере 19,8 тыс. дирхамов ОАЭ в год
Валовой доход от 4,51 млн дирхамов, выплаченных сегодня, при той же арендной плате
Арендная плата предполагает аренду офиса как нового помещения Grade A по цене около 513 дирхамов ОАЭ за кв. фут в год. Short-let не моделируется.
Что вы платите и когда
Офис площадью 1 077 кв. футов за 4 309 999 дирхамов ОАЭ.
| План оплаты | Делиться | дирхам |
|---|---|---|
| При подписании | 10% | 431,000 |
| Через месяц | 10% | 431,000 |
| Во время строительства | 30% | 1,293,000 |
| При передаче | 50% | 2,155,000 |
| На вершине цены | дирхам |
|---|---|
| Комиссия DLD перевод 4% | 172,400 |
| Административный сбор DLD | 5,250 |
| НДС 5% на коммерческую | 215,500 |
Первый платеж вместе с DLD: 608 650 дирхамов ОАЭ, плюс НДС в размере 21 550 дирхамов ОАЭ на этот взнос; НДС платится пропорционально каждому взносу. Покупатель, зарегистрированный плательщиком НДС в FTA, обычно может его возместить; уточните у налогового консультанта.
Где находится 4002 дирхамов ОАЭ/кв. фут
Цены на вход застройщика из отзывов OSNOVA; строки DLD, это то, сколько Business Bay фактически заплатила за офисные помещения в 2025 году.
| Проект | Расположение | Сдавать | План | дирхам ОАЭ / кв. фут | |
|---|---|---|---|---|---|
| Бурдж Капитал | Бизнес Бэй | Q4 2028 | 10/20/60 | 3,500 | |
| Бизнес-башня Рокфеллера | Бизнес Бэй | Q2 2031 | 10/40/50 | 4,002 | |
| Беркли Тауэр | Бизнес Бэй | Q3 2030 | 20/50/30 | 4,300 | |
| Башни-близнецы AHS | Торговый Центр | Q2 2028 | 20/30/50 | 4,400 | |
| Офисная башня 1970 года | Аль-Хабтур Сити | Q1 2029 | 20/40/40 | 5,000 | |
| Оплачена DLD · Строящиеся офисы Business Bay, 2025 г. | 195 сделок | 4,420 | |||
| Платная DLD · Готовые офисы Business Bay, 2025 г. | 1235 сделок | 1,820 |
Рокфеллер имеет 7% акций соседнего здания Беркли Тауэр и просит 50% перед передачей, тогда как в Беркли 70%. Компромисс, это поставка: через девять месяцев после Беркли и примерно через три года после башен-близнецов AHS.
Спросил 4002. В 2025 году Business Bay заплатила 4420 долларов за строящиеся офисы.
Застройщик называет запрашиваемую цену. Земельный департамент Дубая фиксирует сумму выплат. Для офисных помещений Business Bay в реестре указаны две совершенно разные цифры: новые объекты незавершенного строительства и готовые вторичные объекты.
Входной офис находится в нижней половине суммы, которую Business Bay заплатил за строящиеся офисы в 2025 году, близко к нижнему квартилю в 3964 объекта. Разница с готовыми запасами (+120%), это премия за новостройку Grade A которую платит покупатель. Нейтральный выход, равный 5100, находится выше верхнего квартиля внепланового строительства в 2025 году, равного 4725, поэтому предполагается, что цены Grade A продолжат расти до 2031 года. Метод: продажи DLD, Business Bay, PROP_TYPE_EN Квартира с подтипом Office, календарь 2025 года; земля исключена; площадь, пересчитанная из м² в кв. футы (×10,764); дедуплицируется по номеру транзакции; медианы и квартили.
8,3 из 10 по 6 критериям
Что работает и что смотреть
- Международный бренд: офисы под именем Кристиана А. Рокфеллера
- Небольшие офисы Grade A от 1077 кв. футов, формат с небольшим количеством конкурирующих предложений.
- Спецификация Grade A: современные полы, просторные планировки, пять уровней комфорта.
- Грузоподъемность: 23 лифта по 39 кабин на 332 ед.
- Панорамный вид на Бурдж-Халифу, центр города и побережье.
- Шейх Заид Роуд, недалеко от Бурдж-Халифа и метро.
- Диапазон квартир: от отдельных офисов до целых этажей.
- План оплаты: 50% перед сдачей, легче, чем Berkeley Tower и Office Tower 1970.
- Поздняя поставка: второй квартал 2031 г., последняя среди аналогов; доход от аренды начинается в пятом году
- 87-этажная башня несет в себе риск задержки строительства, что приведет к дальнейшему расширению трюма
- В 2025 году офисы Ready Business Bay торговались по цене 1820 дирхамов ОАЭ за кв. фут, поэтому выход зависит от того, сохранит ли Grade A свою премию.
- Для доходности 10,1% требуется арендная плата Grade A в размере около 513 дирхамов ОАЭ за кв. фут в год.
Почему спрос сохраняется
Корпоративный переезд
Налоговая среда Дубая продолжает привлекать международные компании, и они в первую очередь арендуют помещения премиум-класса.
Тонкая поставка Grade A
В Business Bay и Sheikh Zayed Road мало настоящих башен Grade A, что обеспечивает арендную плату и стоимость при перепродаже.
Несколько небольших единиц Grade A
Большинство запусков Grade A продают полы. Маленькие офисы удовлетворяют спрос МСП, чего не могут сделать большие помещения.
Покупайте небольшие офисы: по рыночной цене при входе, половина оплаты при передаче, построенные для сдачи в аренду и перепродажи.
Предпочтительная единица: офисы начального и среднего уровня площадью от 1077 кв. футов, с наименьшей конкуренцией, самым большим пулом арендаторов среди МСП и международных фирм, а также самым широким рынком перепродажи.
Половинные и полные этажи имеют смысл только при выгодной ценовой политике или индивидуальном графике оплаты от застройщика.