Представьте себе фондовую биржу, где на долю трех компаний приходилось 87% каждой сделки. Примерно такую же форму имел офисный рынок Дубая в 2021 году, за исключением трех названий: Business Bay, JLT и того района, который в этом году занимал третье место. На протяжении большей части прошлого десятилетия именно эти три округа поглощали подавляющее большинство всех сделок с офисами; на пике 2021 года на тройку лидеров приходилось 87,3% всех транзакций на рынке. К 2025 году их совокупная доля упала до 62,3%. С начала 2026 года этот показатель составит 60,3%. Рынок не стал меньше; оно стало шире.
Посмотреть в виде таблицы
| Год | Топ-3 концентрации |
|---|---|
| 2015 | 77.0% |
| 2016 | 79.1% |
| 2017 | 80.5% |
| 2018 | 83.9% |
| 2019 | 86.1% |
| 2020 | 85.5% |
| 2021 | 87.3% |
| 2022 | 83.4% |
| 2023 | 82.5% |
| 2024 | 80.4% |
| 2025 | 62.3% |
| 2026 | 60.3% |
Десятилетие концентрации, а затем внезапное ослабление
Коэффициент концентрации неуклонно рос с 77,0% в 2015 году до 86,1% в 2019 году, немного снизился во время спада в 2020 году (85,5%), а затем достиг своего пика в 2021 году на уровне 87,3%, году, когда торговля была настолько слабой, что горстка ликвидных районов по умолчанию поглотила почти все остальное. После этого он держался на уровне от 80 до 80-х годов до 2024 года (80,4%). Настоящий прорыв наступит в 2025 году: падение на 18,1 пункта до 62,3% за один год и сохранение на том же уровне до 2026 года с начала года.
Две константы и вращающееся сиденье
Business Bay и JLT являются фиксированными точками на протяжении всех двенадцати лет, в каждую тройку лидеров входят оба. Наблюдение за траекторией их цен против Арьяна, одного из округов, который периодически занимал третье место, показывает, насколько по-разному двигались каждый из них, даже когда они играли схожие роли в математике концентрации:
| Округ | 2020 | 2026 | Двигаться |
|---|---|---|---|
| Бизнес Бэй | 728 | 4,230 | ×5.8 |
| JLT | 543 | 1,677 | ×3.1 |
| Арьян | 657 | 1,554 | ×2.4 |
Цена Business Bay выросла примерно в пять раз с 2020 по 2026 год, JLT выросла примерно в три раза, а цена Arjan, несмотря на гораздо более низкую ликвидность, все же сумела вырасти более чем вдвое по сравнению с базой 2020 года. Все три оставались частью ядра рынка, даже несмотря на то, что общий коэффициент концентрации упал, что говорит о том, что падение концентрации связано не с потерей актуальности Business Bay или JLT. Речь идет о том, что происходит под ними.
Business Bay и JLT не теряют контроля над рынком. Все, что ниже них, стало более людным. - Анализ OSNOVA
Почему падение коэффициента концентрации имеет большее значение, чем кажется
Рынок, на котором 87% сделок заключаются в трех округах,, это рынок, на котором обнаружение цен за пределами этих трех является тонким и ненадежным, запрашиваемые цены в районе с небольшим количеством ежегодных транзакций гораздо легче неверно указать в любом направлении просто потому, что недостаточно торговой истории, чтобы их сверить. Уровень 60% означает значительно большую ликвидность и более надежные сопоставимые показатели, распределенные по более широкому кругу округов, чем это было даже три года назад. Это структурное изменение, о котором стоит знать, прежде чем предполагать, что «все находятся в Business Bay или JLT » - это все еще вся история - по этим данным, с каждым годом это все уменьшается.
Более тонкие районы легче неправильно процитировать. Мы найдем реальные аналоги DLD, где бы вы ни находились, независимо от количества транзакций.