Только в одном здании было заключено 520 сделок с офисами. Вот где на самом деле торгуется офисный рынок Дубая.

Спросите, где торгуется офисный рынок Дубая, и вы получите обратно название района, Business Bay, JLT, DIFC. Это неправильная единица анализа. Вместо этого ранжируйте по количеству транзакций на уровне здания, и одно имя значительно выделяется среди остальных: Шахрухз на Дунае, с 520 зарегистрированными сделками с офисами, больше, чем у любой другой башни в городе, в любом районе. Расположите одни и те же десять зданий по цене, и порядок полностью изменится: самое продаваемое здание не является самым дорогим, а разрыв между самым дешевым и самым дорогим именем в этом списке ликвидности составляет 3,2x.

Чтение списка по одному зданию за раз

1. Шахрухз у Дуная · 520 сделок, 4 109 дирхамов за квадратный фут Самое продаваемое офисное здание в Дубае с большим отрывом, почти на треть больше сделок, чем имя №2 в этом списке.
2. Capital One · 389 сделок, 1831 дирхам за кв. фут Второй по ликвидности, значительно ниже Шахрухза по цене, крупнообъемный, по умеренной цене, сопоставимый с достаточно глубокой историей транзакций, чтобы доверять.
3. Tamani Arts Office · 319 сделок, 1 945 дирхамов за кв. фут. Близко отстает от Capital One как по объему, так и по цене, аналогичный профиль, другой адрес.
4. HQ by ROVE · 318 сделок, 4667 дирхамов ОАЭ за кв. фут Почти так же ликвидно, как Tamani Arts Office, но более чем в два раза дороже, самый высокий средний показатель среди всех зданий в этой ликвидной десятке.
5. I RISE TOWER · 233 сделки, 1 475 дирхамов ОАЭ за кв. фут. Самая низкая медианная цена среди десяти самых продаваемых зданий, все еще достаточно ликвидная (233 сделки), чтобы быть заслуживающим доверия сопоставимым объектом, как раз на самом доступном конце диапазона.

Два разработчика, два совершенно разных ценовых уровня

Дунай дважды появляется в этой первой десятке, Шахрухз на первом месте (520 сделок, 4 109 дирхамов за квадратный фут) и ASPIRZ на пятом месте (264 сделки, 2 386 дирхамов за квадратный фут), по ценам с разницей почти в 1700 дирхамов за квадратный фут. Это продукт одного застройщика, охватывающий значительный диапазон цен на рынке, в то время как обе башни по-прежнему входят в десятку самых ликвидных отслеживаемых зданий. Объем и ценовое позиционирование не являются одинаковыми переменными даже в рамках портфеля одного разработчика.

Здание с наибольшим количеством транзакций устанавливает наиболее надежный аналог, не обязательно самый дешевый или самый дорогой. - Анализ OSNOVA

Почему ликвидность на уровне здания важнее, чем на уровне района

Медиана по району может усредняться по десяткам зданий с совершенно разной историей транзакций, сглаживая именно те различия, которые имеют значение для конкретного подразделения. Медиана на уровне здания с более чем 150 транзакциями за ней, как и каждое имя в этом списке, сама по себе является действительно надежным сопоставимым набором. Когда мы проводим проверку сделки по данным DLD, мы сначала проверяем именно этот уровень: не «сколько стоит Business Bay», а «за что на самом деле торговали эту конкретную башню, сколько раз и как недавно».