Офис рядом со станцией метро Emirates Towers стоит в 2,98 раза дороже, чем у Рашидии.

Два офисных помещения, оба в нескольких минутах ходьбы от станции метро Дубая. Средняя цена на недвижимость составляет 4359 дирхамов за квадратный фут. Другой торгуется по 1463 дирхамов ОАЭ, треть цены. Разница не в единице измерения. Это какая станция. Проранжируйте офисные операции в Дубае по ближайшей к ним станции метро, ​​и появится чистая ценовая лестница: от Emirates Towers вверху этого списка до Rashidiya внизу. Расстояние до станции метро, не единственное, что определяет цены на офисы, но среди этих десяти станций оно почти идеально соответствует цене. Ликвидность рассказывает совершенно другую историю.

Верхняя часть лестницы, и почему она тонкая

Emirates Towers возглавляет таблицу цен, имея всего 111 транзакций в своем радиусе за весь период, небольшой, низколиквидный карман очень дорогих акций. Эту цифру стоит перепроверить: Emirates Towers находится в более широком охвате DIFC /WTC, чей медианный показатель на уровне округа независимо составляет 4776 дирхамов за квадратный фут в нашем рейтинге абсолютных цен и 5016 дирхамов в нашем ежегодном ряду DIFC /WTC (см. подробное описание ниже), разные методы измерения попадают в один и тот же дорогой район, что является своего рода перекрестной проверкой, которая позволяет легче доверять тонкой выборке.

1. Станция Business Bay · 2471 сделка, 1746 дирхамов за квадратный фут. Безусловно, это самая ликвидная станция в этом списке, более чем в двадцать раз больше, чем количество транзакций в Emirates Towers,, и менее чем вполовину дешевле. Самый глубокий и проверяемый сопоставимый набор во всем рейтинге.
2. Dubai Internet City · 1911 сделок, 1845 дирхамов ОАЭ за кв. фут. Почти такой же ликвидный, как станция Business Bay, по той же цене. Вместе на эти две станции приходится большая доля всех транзакций в этом рейтинге.
3. Бурдж-Халифа / Дубай Молл · 1236 сделок, 2380 дирхамов ОАЭ за кв. фут Самое большое количество транзакций в списке в сочетании с действительно высокой ценой, редкое сочетание высокой ликвидности и сильной медианы, которая обычно бывает либо тем, либо другим.
4. Центр города Дейра · 34 сделки, 1651 дирхам за квадратный фут Респектабельная средняя цена, представленная в самой тонкой выборке на сегодняшний день - данных за более чем десятилетие, транзакций едва хватает, чтобы вообще назвать ее надежным сопоставимым набором. Одна-единственная необычная сделка в данном случае сдвинет медиану гораздо сильнее, чем та же самая сделка сдвинула бы с места Business Bay.

Цена и ликвидность, это не одно и то же измерение. Станция может вести по одному и плохо тянуться по другому. - Анализ OSNOVA

Что это означает для сопоставимых компаний

Когда брокер указывает «офис рядом с метро Business Bay», число, стоящее за ним, составляет 2471 транзакцию, примерно такой же надежный сопоставимый набор, который существует на этом рынке. Когда такая же фраза используется в отношении чего-то рядом с центром города Дейра или башнями Эмирейтс, размер выборки составляет лишь часть размера, и, соответственно, медиану легче исказить одной или двумя выдающимися сделками. Прежде чем доверять цифрам, стоит спросить, какую станцию ​​на самом деле цитируют: цена, за которой стоит более 2000 транзакций, и цена, за которой стоит 34 транзакции, заслуживают разного уровня доверия, даже если основные цифры выглядят одинаково точными.