Где-то в отчетах о продажах DIFC /WTC пропущены два полных года. Не ноль, не глюк, просто отсутствует, как будто в 2019 и 2020 годах район вообще прекратил продажу офисных площадей. Это не так. DIFC и Всемирный торговый центр составляют один из старейших институциональных офисных кластеров Дубая, отслеживаемый здесь с 2015 года, и, согласно нашему десятилетнему рейтингу роста, ссылка на который приведена ниже, район, который вырос больше всего из всех, что мы отслеживаем, достигнув в 2026 году медианного значения в 5016 дирхамов за квадратный фут, что более чем в три раза превышает уровень 2015 года (1400 дирхамов). Но разрыв в данных так же информативен, как и цифры вокруг него, и его стоит понять, прежде чем доверять какому-либо отдельному году на этой диаграмме.
2015–2018 годы: зрелый рынок, движение в узком диапазоне
Цена открылась на уровне 1400 дирхамов в 2015 году и в течение четырех лет колебалась в узком диапазоне, 1463 дирхамов (2016 г.), 1550 дирхамов (2017 г.), затем откат до 1381 дирхамов (2018 г.). Ничто в этот период не похоже на тот район, который позже продемонстрирует самый большой десятилетний прирост рынка; он воспринимается как стабильный, ничем не примечательный институциональный рынок, и именно это и предсказывает репутация DIFC /WTC.
2019–2020 годы: разрыв
В этом наборе данных не указан медианный показатель продаж DLD в офисах DIFC /WTC в 2019 или 2020 году, ряд резко скачет с 1381 дирхамов в 2018 году до 1139 дирхамов в 2021 году. Это не упущение с нашей стороны; это настоящий пробел в исходных данных, и он сам по себе информативен: ликвидность продаж в этом районе во время спада 2019–2020 годов, по-видимому, была слишком низкой, чтобы вообще можно было получить надежный медианный показатель. Рент рассказывает другую историю за те же два года, подробнее об этом ниже.
Посмотреть в виде таблицы
| Год | Цена, дирхам/кв. фут |
|---|---|
| 2015 | 1,400 |
| 2016 | 1,463 |
| 2017 | 1,550 |
| 2018 | 1,381 |
| 2021 | 1,139 |
| 2022 | 1,430 |
| 2023 | 1,848 |
| 2024 | 2,035 |
| 2025 | 2,451 |
| 2026 | 5,016 |
2021–2026: возобновление, ниже старого уровня, затем резкий подъем
Показатель на 2021 год, 1139 дирхамов, на самом деле ниже показателя 2018 года, составляющего 1381 дирхам, рынок снова поднялся ниже того места, где он остановился, а не выше него. Отсюда подъем становится устойчивым, а затем резким: 1430 дирхамов (2022 г.), 1848 дирхамов (2023 г.), 2035 дирхамов (2024 г.), 2451 дирхамов (2025 г.) и 5016 дирхамов в 2026 г., что более чем вдвое превышает показатель предыдущего года за один отрезок.
«Рента» рассказывает более полную историю, потому что ее никогда не переставали записывать.
В отличие от цен, в данных об аренде Ejari DIFC /WTC нет пробелов: полный диапазон составляет от 115,5 дирхамов за квадратный фут в 2015 году до 139,2 дирхамов в 2026 году. Этот контраст сам по себе является открытием: арендная деятельность в DIFC продолжалась в течение 2019-2020 годов, даже когда активность продаж, очевидно, снизилась настолько, что потеряла надежную медианную цену, что соответствует тому, что арендаторы продолжают арендовать, пока владельцы удерживают ее. вместо того, чтобы в округе вообще наступила тишина, лучше продать их на мягком рынке.
Посмотреть в виде таблицы
| Год | Арендная плата, дирхам/кв. фут |
|---|---|
| 2015 | 115.5 |
| 2016 | 117.4 |
| 2017 | 115.0 |
| 2018 | 112.1 |
| 2019 | 100.0 |
| 2020 | 85.6 |
| 2021 | 84.0 |
| 2022 | 93.6 |
| 2023 | 103.5 |
| 2024 | 113.3 |
| 2025 | 127.0 |
| 2026 | 139.2 |
Арендная плата достигла дна в 2020 году на уровне 85,6 дирхамов (по сравнению со 112,1 дирхамов в 2018 году), а затем постепенно восстановилась, снова преодолев уровень до спада 2018 года к 2023 году (103,5 дирхамов) и продолжая достигать 139,2 дирхамов в 2026 году, что на 24% выше предыдущего пика 2018 года.
Что доходность говорит о том, почему DIFC не отображается в нашем рейтинге доходов
Разделите арендную плату 2026 года на цену 2026 года, и валовая доходность DIFC /WTC составит примерно 2,8%, что далеко от 14,2% у DIP или даже до 7,2% у Business Bay (см. нашу статью о доходности и росте, ссылка ниже), и это соответствует тому, почему DIFC /WTC вообще не фигурирует в нашем топ-12 отслеживаемых доходностей. Изменение цен за полные десять лет, с 1400 до 5016 дирхамов, примерно +258%, значительно опережает +20,5%, которые арендная плата добилась с 2015 года. Этот разрыв, это именно то, что инвестору, покупающему сегодня офисные помещения DIFC /WTC на основе доходности от аренды, необходимо тщательно гарантировать; история роста здесь реальна, но это не история дохода.
В графике арендной платы DIFC нет пропущенных лет. На его ценовом графике есть один. Этот пробел также является данными. - Анализ OSNOVA
Это один из более тонких и более резонансных сегментов рынка. Прежде чем вы примете решение, мы проверим фактические аналоги DLD для конкретной вышки.