Офисный район, который вырос больше всего за десять лет,, это не Бизнес-Бэй. Это DIFC.

Спросите любого, кто хоть немного интересуется недвижимостью в Дубае, какой офисный район вырос больше всего за последнее десятилетие, и Business Bay даст ответ в девяти случаях из десяти, это самый большой и самый ликвидный район, о котором в конечном итоге упоминается в каждой статье о ценах. Это тоже не ответ. Этот титул принадлежит DIFC /WTC, что на 209% выше средней цены в 2015–2016 годах, составлявшей 1450 дирхамов за квадратный фут, до сегодняшних 4484 дирхамов. Business Bay, для сравнения, за тот же период вырос на 104%, это хороший показатель сам по себе, но шестой в этом списке, а не первый.

Пятерка лучших, по одному

Рейтинговая таблица подскажет вам порядок. Он не говорит вам, почему порядок выглядит именно так, а для первых пяти причины достаточно разные, поэтому их стоит рассмотреть индивидуально.

1. #1 · DIFC / WTC · +209% Оригинальный институциональный деловой район Дубая. Десятилетие роста финансового сектора (см. наш обзор ADGM и суверенного благосостояния) подтолкнуло спрос к ограниченным акциям класса А, классической схеме для чрезмерного роста цен на рынке с ограниченным предложением.
2. #2 · JVC · +195% Наименее очевидный результат в этом списке. Десять лет назад JVC вообще едва регистрировался как офисный район, это рост с небольшой, низкой отправной точки, а не переоценка зрелого рынка в сторону повышения.
3. #3 · Emirates Hills · +190% Более известен как коттеджный поселок. Офисный фонд здесь настолько невелик, что небольшое количество крупных транзакций может резко изменить медиану, это стоит иметь в виду, читая столь большую цифру в районе этой ниши.
4. #4 · Аль-Варсан · +134% Район, почти не имевший институциональной офисной идентичности в 2015–2016 годах, сейчас демонстрирующий рост, опережающий все крупные ликвидные округа, за исключением трех крупнейших, что соответствует распространению капитала за пределы традиционного ядра, теме, которую мы рассматриваем в нашей статье о концентрации рынка.
5. #5 · Motor City · +121% Устойчивое продвижение в середине таблицы, а не название в заголовках, такой район, который появляется в рейтингах роста, но никогда не появляется в рекламных презентациях.

Рост, это не то же самое, что цена: DIFC лидирует в одной таблице, а не в обеих.

Рост DIFC /WTC на +209%, это показатель, а не уровень. Измеряя по-другому, по абсолютной цене за 2024–2026 годы, а не по десятилетнему росту по сравнению с базовым 2015–2016 годами, связанные, но разные показатели DLD оценивают DIFC / WTC 2 в 4776 дирхамов за квадратный фут, что является самым высоким медианным показателем, который мы отслеживаем по этому показателю, чуть выше центра города с 4496 дирхамов и Media City с 4109 дирхамов. Обе таблицы сходятся в одном и том же, акции, прилегающие к DIFC, дорогие и остаются такими же, даже несмотря на то, что они рассчитываются по-разному и не должны рассматриваться как идентичные цифры.

Отдельные здания часто перерастают собственный район.

Ранжируйте здания вместо районов, и та же картина повторяется в более четком масштабе, иногда здания превосходят свой собственный район с большим отрывом. Бизнес-центр Jumeira 2 вырос на 209% за десять лет, что статистически связано со всем районом DIFC /WTC, хотя он расположен в Barsha Heights, районе, который сам вырос только на 81% за тот же период. Onyx Tower 1 (+196%) и The Binary от Omniyat (+194%) продемонстрировали опережающий по округам рост в Business Bay, которому на уровне округа удалось достичь лишь +104%.

Округ устанавливает планку. Здание решает, насколько высоко над ним вы приземлитесь. - Анализ OSNOVA

Ничто из этого не означает «купить в DIFC » или «купить Jumeira Business Center 2» как механическую инструкцию, десятилетняя история не повторяется по команде, и каждое из этих чисел является медианным значением для многих транзакций, а не гарантией для какой-либо отдельной единицы. Это означает, что показатель роста на уровне округа является отправной точкой, а не ответом. Номер уровня здания очень часто имеет значение, и его редко указывают в списке.