DIP приносит 14,2% годовых по офисам. DIFC, самого быстрорастущего округа, даже не входит в этот список.

Почти в каждом предложении на уровне района на рынке офисной недвижимости Дубая заложено предположение: то место, которое растет быстрее всего, является и местом, где лучше всего платят. Отсортируйте те же двенадцать районов по текущей доходности от аренды и десятилетнему росту цен (тот же рынок, те же базовые данные DLD и Ejari, и предположение почти сразу же развалится. DIP лидирует по доходности в 14,2% в год, что более чем вдвое превышает доходность Business Bay в 7,2%, и не фигурирует нигде в таблице роста. DIFC /WTC лидирует по темпам роста +209% за десять лет и не превышает двенадцать лидеров по доходности. Что бы для вас ни значило слово «лучший район», это полностью зависит от того, какую из этих двух таблиц вы читаете.

Чтение таблицы доходности: DIP, Silicon Oasis, Arjan

DIP, Dubai Investment Park, возглавляет рейтинг доходности с большим отрывом: 14,2% против 9,6% у Silicon Oasis на втором месте и 8,2% у Arjan на третьем. Ни одна из этих троих не находится на вершине рейтинга роста; DIP вообще не входит в список десяти округов, который мы отслеживаем, а Silicon Oasis занимает в нем последнее место с +60%. Это не совпадение, это близко к хрестоматийной форме высокодоходного субрынка с низкой стоимостью: цены не изменились настолько, чтобы сжать соотношение арендной платы к цене, поэтому доходность осталась высокой, несмотря на отсутствие переоценки.

Чтение таблицы роста: та же картина, в перевернутом виде.

JVC является ярким примером движения в другом направлении. Он занимает второе место по десятилетнему росту цен с +195%, уступая только DIFC /WTC, и при этом занимает последнее место в таблице доходности с доходностью 5,1%. Цена настолько обогнала арендную плату, что JVC за то же десятилетие превратился из района, предположительно с более высокой доходностью, в район с самой низкой доходностью в этом рейтинге. Emirates Hills демонстрирует более мягкую версию, на шаг отставая: №3 по росту (+190%), но №9 по доходности (5,5%), сильный рост, но еще не настолько, чтобы полностью стереть доходную сторону.

Business Bay и Mirdif: два имени, которые достаточно часто встречаются на обоих

Business Bay, пожалуй, самая сбалансированная компания в списке, шестое место по росту (+104%) и шестое место по доходности (7,2%), самое близкое в этом списке к сделке, в которой обе стороны уравнения тянут примерно свой вес, а не одна компенсирует другую. Мирдиф, который вообще не фигурирует в нашем списке по темпам роста по округам (то есть он находится за пределами первой десятки, которую мы отслеживаем по этому показателю), по-прежнему занимает прилично середину таблицы по доходности на уровне 7,3%, округ, который не гонится за заголовками ни по одному из показателей, что для покупателя, ориентированного на доход, не обязательно является слабостью.

Району не приходится вечно выбирать между ростом и урожайностью. Но сейчас у большинства из тех, кого мы отслеживаем, они есть. - Анализ OSNOVA

Ни один из рейтингов не является «правильным»: несовпадение само по себе является выводом.

Инвестор, гарантирующий денежный поток с первого дня, читает неправильную таблицу, если он смотрит только на рост цен через десять лет, а инвестор, гарантирующий выход через пять-десять лет, читает неправильную таблицу, если он смотрит только на текущую доходность. Считайте любую презентацию, в которой приводится одна цифра без другой, «этот район вырос на 195% за десять лет» без упоминания о том, что сейчас он приносит наименьшую доходность из всех, которые мы отслеживаем, или «доходность на 14,2%» без упоминания о запаздывании роста, как половину картины, потому что, исходя из этих данных, это всегда так.