Количество офисов Sports City выросло в 5,2 раза с 2020 года, и это предупреждающий знак, а не победа

Представьте себе ситуацию: район, в котором цены на офисы выросли в 5,24 раза с момента минимума пандемии, единственный наиболее эффективный офисный рынок в Дубае, опережающий Business Bay, опережающий DIFC, опережающий все остальные, которые мы отслеживаем. Это точное, не приукрашенное представление Sports City сегодня; Минимальная цена, 453 дирхама за квадратный фут, сейчас, 2374 дирхама. Оцените тот же район по тому, насколько сильно упала арендная плата за офисы за последнее десятилетие, и он тоже выигрывает в этом рейтинге, снижение на 62%, что является самым резким падением из всех, которые мы отслеживаем. Один и тот же район, один и тот же класс активов, два рейтинга, которые должны рассказывать одну и ту же историю, но не рассказывают.

Две цифры, один район, и они не измеряют одно и то же.

Если быть точным о том, что сравнивается: мультипликатор цен измеряется от минимума 2020 года до медианы 2025-2026 годов, шести лет. Сумма арендной платы охватывает все десять лет, с 2015–16 по 2025–2026 годы. Это разные окна, так что это не буквально один показатель, противоречащий сам себе за один и тот же период. Это два отдельных, поддающихся проверке факта об одном и том же месте: цена, которую инвестор платит за офис Sports City, выросла в 5,24 раза с 2020 года, в то время как доход, которым должна быть обеспечена цена, падал в течение десятилетия, в том числе большую часть того же периода, когда цена росла.

Что касается масштаба, арендная плата на более широком рынке офисов практически не изменилась за те же двенадцать лет: 89,2 дирхама за квадратный фут в 2015 году, 73,3 дирхама в 2026 году, что означает снижение в масштабах всего рынка примерно на 18%. Падение Sports City на 62% не связано с тем, что рынок делает то, что делает каждый район; это примерно в три с половиной раза превышает общерыночный спад, сосредоточенный в одном месте.

Sports City не одинок, просто самый крайний случай

Он возглавляет обе таблицы лидеров по взаимосвязанным, но не одинаковым причинам: самый резкий рост цен с 2020 года и самое резкое снижение арендной платы за последние десять лет. Это не единственный район, демонстрирующий эту закономерность, просто ее самая отчетливая версия. Вот как сравниваются следующие несколько компаний, ранжированные по тому, насколько сильно упала их арендная плата за тот же десятилетний период:

1. Наиф · аренда –44% на 10 лет : от 110 до 62 дирхамов за квадратный фут. Старый, более густонаселенный коммерческий район, где спрос на аренду сместился в сторону более новых помещений в других частях города.
2. Аль-Кусаис Промышленный · аренда −37% от 94 до 59 дирхамов ОАЭ. Субрынок с промышленным уклоном, где структура спроса складских помещений и легкой промышленности резко отличается от офисных районов, что приводит к росту цен.
3. Мадинат-аль-Матаар · арендная плата –35% от 172 до 111 дирхамов ОАЭ. Один из самых резких спадов абсолютной стоимости в списке, этот район начинался с существенно более высокой арендной базы, чем другие здесь.
4. Абу Хаил · арендная плата –34% от 112 до 73 дирхамов ОАЭ. Последовательное, незаметное снижение, ни одного плохого года, всего лишь десятилетие смягчения.

Когда цена и рента так долго движутся в противоположных направлениях, один из них ошибочен. Обычно это тот, который движим сантиментами. - Анализ OSNOVA

Не каждый быстрый подбор, это красный флаг

Emirates Hills (№2 по восстановлению цен, ×3,48) и Даунтаун (№5, ×2,86) сочетают в себе сильный рост цен с арендной платой, которая также выросла за сопоставимый период, конкретные цифры см. в нашей разбивке роста цен по районам, указанной ниже. Разница между этими двумя районами и Спорт-Сити не в размере ценового движения. Вопрос в том, подтверждает ли доходная сторона сделки ценовую сторону или противоречит ей. Это единственная проверка, которую стоит сделать, прежде чем какой-либо график цен приведет вас в район.