Цены на офисы в Дубае выросли в четыре раза с 2020 года, вот точный рост

650 дирхамов ОАЭ. Это была средняя цена офиса в Дубае за квадратный фут, который находится в самом низу рынка в 2020 году. 2797,5 дирхамов ОАЭ. Это медианное значение за первые восемь месяцев 2026 года. Ничто между этими двумя числами не было прямой линией, и почти ничего в форме подъема не соответствует истории, которую рассказывает об этом большинство людей,, что это было устойчивое, широкомасштабное восстановление. Это не так. Два года она была ровной, а затем стала почти вертикальной.

Пять лет вниз, шесть лет вверх, и они не были симметричными

Снижение, которое привело к минимуму 2020 года, началось в 2015 году, когда медианная цена на рынке составляла 1091,6 дирхамов за квадратный фут, уже ниже, чем все, что было до этого, и начало пятилетнего снижения до 1000,0 дирхамов (2016 г.), 996,5 дирхамов (2017 г.), 808,6 дирхамов (2018 г.) и 700,0 дирхамов ОАЭ. (2019) до достижения дна в 650,0 дирхамов ОАЭ. Пять лет, примерно 40% от максимальной суммы. Обратный путь преодолел большую территорию за меньшее время. 2021 год практически не изменился, 708,4 дирхама, что всего на 9% выше минимума. 2022 год прибавил еще 17% до 829,9 дирхамов. Затем начинается ускорение: 1002,2 дирхама в 2023 году, впервые с 2017 года превысив четырехзначную цифру; 1286,9 дирхамов ОАЭ в 2024 году; 1706,2 дирхамов ОАЭ в 2025 году; и средний показатель за 2026 год с начала года, который уже превысил 2797,5 дирхамов, что более чем в четыре раза превышает минимальный уровень 2020 года.

Объем и капитал менялись вместе с ценой, это не была рыночная переоценка на пустом месте.

Один только ценовой график не может сказать вам, является ли ралли реальным или несколько трофейных сделок искажают медиану. На этот вопрос отвечают еще два числа. Количество транзакций: объем сделок с офисами достиг дна в 2020 году и составил 912 транзакций, в том же году, что и минимальный уровень цен, и увеличился за пять из шести лет с тех пор, достигнув 4560 сделок в 2025 году, самом высоком году за всю историю наблюдений. В 2026 году их число составит 3093, что в годовом исчислении составит примерно 5300 за весь год, что является еще одним рекордом, если темп сохранится. И деньги, стоящие за этими сделками, росли даже быстрее, чем их количество: общая стоимость сделок с офисами выросла с 1,0 млрд дирхамов в 2020 году до 13,2 млрд дирхамов в 2025 году и до 17,68 млрд дирхамов только за первые восемь месяцев 2026 года, больше капитала за восемь месяцев, чем прошло через весь офисный рынок за весь 2024 год (6,49 млрд дирхамов).

Цена не просто восстановилась. Ситуация восстановилась благодаря тому, что в зале появилось больше покупателей, выписывающих чеки на большие суммы, а не на меньшее их количество. - Анализ OSNOVA, данные DLD транзакций

Где сконцентрирована прибыль

Не все районы шли по одной и той же кривой. В 2026 году медианная стоимость Business Bay составила 4229,7 дирхамов за квадратный фут, что почти в шесть раз превышает минимум 2020 года, составлявший 728,5 дирхамов. JLT, другой ликвидный якорь рынка, изменился более умеренно: с 543,4 дирхама до 1677,1 дирхама, примерно в 3,1 раза, что составляет треть темпа Business Bay. Совокупность неинституциональных «спящих» районов Дубая, районов без адреса Business Bay или DIFC, выросла с 459,7 дирхамов до 1404,3 дирхамов, что само по себе увеличилось в 3,1 раза, и это, возможно, более интересная история: погоня за доходом за счет капитала, а не просто его накопление в районах, за которыми все уже наблюдают. В статье, приведенной ниже, мы подробно разбираем, в каких из этих районов наблюдалась самая крутая кривая, а в каких арендная плата не поспевает за ценами.

Что это значит, в зависимости от того, кто вы

Если вы купили до 2021 года, этот график, ваш послужной список, арифметика покупок, совершенных где-то рядом с минимумом 2020 года, теперь выглядит на бумаге необычно, независимо от того, сколько они на самом деле стоят при выходе. Если вы покупаете сейчас, то вопрос, на который не дает ответа эта диаграмма, является наиболее важным: платите ли вы цену 2026 года за актив качества 2020 года или есть ли у конкретного здания и района, на который вы смотрите, фундаментальные показатели, заполняемость, рост арендной платы, история транзакций, достаточно глубокая, чтобы доверять, которые подтверждают эту цифру. Медиана рынка расскажет вам, что произошло в среднем. В нем ничего не говорится о конкретной единице, которая находится перед вами, а это как раз разница между ценой листинга и ценой, подтвержденной DLD.

Не каждый округ, который резко восстановился, имеет прочные фундаментальные показатели, и не каждый округ, который восстановился умеренно, является более безопасной сделкой, этот раскол является темой следующей статьи.