Дубай завершил 2025 год с 917 миллиардами дирхамов в сделках с недвижимостью и всего тремя REIT.
Более 270 000 транзакций, что на 20% больше, чем в прошлом году. Но более 90% этого объема по-прежнему проходит через индивидуальных покупателей и состоятельных людей. Вот институциональный разрыв в капитале и то, что его ликвидирует.
Дубай завершил 2025 год как самый активный рынок недвижимости в мире, более 270 000 сделок на сумму 917 миллиардов дирхамов, что на 20% больше, чем в прошлом году. Только за первое полугодие 95 000 инвесторов вложили 326 миллиардов дирхамов, и рынок продолжал расти, несмотря на региональный конфликт. Июнь принес новую волну запусков разработчиков. Объем есть. Инвестиционная инфраструктура не догнала ситуацию.
Более 90% сделок с недвижимостью в Дубае по-прежнему совершаются частными покупателями и состоятельными людьми, покупающими напрямую. На Nasdaq Dubai котируются только три REIT, и вместе они представляют лишь небольшую часть общей стоимости рынка. Сравните это с Нью-Йорком, где примерно 60% транзакций являются прямыми покупками, а остальная часть проходит через REIT, фонды прямых инвестиций, институциональных инвесторов и секьюритизированные продукты. Около 60% из 25 крупнейших институциональных инвесторов Северной Америки используют REIT как часть своей стратегии распределения.
Дубай имеет объем зрелого рынка. Не каналы.
Прямые покупатели и институциональный капитал ведут себя по-разному, а сочетание каналов рынка говорит о его зрелости не меньше, чем количество транзакций. В Дубае по-прежнему преобладает прямой характер.
Каждый канал играет свою роль. Прямые покупатели реагируют на настроения, сильный запуск, хороший квартал, своевременное снижение цен. Институциональный капитал реагирует на фундаментальные факторы, заполняемость, доходность, стоимость замещения. Дубай в настоящее время почти полностью работает на первом виде.
Разрыв REIT в одном IPO
В январе 2025 года Dubai Holding разместил первый в эмирате REIT для жилой недвижимости на Nasdaq Dubai. В результате IPO было привлечено 584 миллиона долларов. Заказы превысили $15 млрд.
Это не проблема спроса. Инвесторы хотят получить доступ к недвижимости Дубая через котируемые, ликвидные и регулируемые инструменты, их просто недостаточно для покупки.
«Отдельные покупатели следуют настроениям. Институциональный капитал следует фундаментальным показателям. Рынку нужны оба слоя, чтобы оставаться устойчивыми».
Что будет дальше
Три зарегистрированных REIT и одно IPO-блокбастер выглядят как первый шаг, а не конечная точка. Каналы, которые, скорее всего, будут следовать:
Фонды прямых инвестиций в недвижимость. Объединенный институциональный капитал, ориентированный на конкретные классы активов, логистику, гостиничный бизнес, генеральное планирование жилья, без требований к листингу.
Биржевые фонды на индексах недвижимости. Ликвидные, котирующиеся на бирже вложения в корзину активов недвижимости Дубая, а не в одно здание.
Структурированные заметки, связанные с эффективностью недвижимости. Продукты с фиксированным доходом, доходность которых привязана к индексам недвижимости или базовым показателям доходности от аренды.
Облигации застройщика. Долговые рынки заменяют предпродажный денежный поток в качестве основного способа финансирования строительства застройщиками, сдвиг уже происходит среди крупных компаний, поддерживаемых государством.
Платформы долевого владения. Токенизированные структуры или структуры с общим правом собственности, которые позволяют инвесторам покупать часть единицы, а не все целиком.
Почему этот разрыв имеет значение, для инвесторов, девелоперов и рынка
Один. Для инвесторов эти каналы означают доступ без покупки целого объекта, более низкий барьер капитала, большую ликвидность и нормативный надзор, которого не обеспечивает прямая покупка на этапе строительства.
Два. Для девелоперов институциональный капитал финансирует строительство в масштабе кластера, главные сообщества, общую инфраструктуру, долгосрочную поэтапную поставку, вместо того, чтобы финансировать одну башню по отдельности посредством предварительных продаж.
Три. Для рынка это означает глубину. Отдельные покупатели следуют настроениям; институциональный капитал следует фундаментальным принципам. Рынок, работающий на обоих уровнях вместе, несет меньшую волатильность, чем рынок, работающий на каждом из этих слоев по отдельности.
Объем уже есть. Следующая глава посвящена тому, как приходят деньги.
Картина предложения все еще может измениться, поскольку застройщики пересчитывают экономику строительства с учетом меняющихся тарифов. Но структурный переход к институциональным каналам, REIT, фондам, облигациям, дробным платформам, выглядит постоянным, а не циклическим. Дубай уже доказал, что может генерировать объемы. Далее происходит вопрос о том, как поступают деньги.
Отслеживайте, какие застройщики уже используют долговые рынки вместо предварительных продаж, DLD Ledger обновляется при каждой зарегистрированной транзакции.
Открыть DLD Ledger →