В 2021 году доля незавершенных продаж офисов в Дубае составила 0,1%. Сейчас эта цифра составляет 64,9%.

Каждый строящийся объект начинается со ставки: застройщик делает ставку на то, что покупатели заплатят до завершения строительства, а покупатели делают ставку на то, что здание будет стоить дороже, как только оно будет построено. На протяжении большей части последнего десятилетия на рынке офисной недвижимости Дубая эта ставка была в меньшинстве: большую часть продаж составляли готовые акции. Примерно через восемнадцать месяцев ситуация изменилась. Вот как это описано в четырех этапах, а не в одной диаграмме.

2015–2018 годы: внеплановость была нормальной, потом сошла на нет

На долю незавершенного строительства пришлось 21,0% продаж офисов в 2015 году и 17,1% в 2016 году, значительная, ничем не примечательная доля рынка, все еще переживающая корректировки после 2014 года. Затем он неуклонно снижался: 7,7% в 2017 году, 6,7% в 2018 году. Ни за один год ничего драматичного не произошло; покупатели просто переместились в сторону готовых запасов, поскольку более широкая коррекция цен сделала рациональным шагом «подождем и посмотрим».

2019–2021 годы: заморозка

Эрозия продолжилась до 4,3% (2019 г.) и 4,4% (2020 г.), а затем практически достигла нуля: 0,1% в 2021 году. Девелоперы приостановили запуски из-за сбоев в связи с пандемией, и почти каждая офисная сделка в том году была перепродажей чего-то уже построенного. Это нижняя точка на графике ниже, и с ней стоит смириться: функционирующего и ликвидного рынка строящихся офисов в Дубае фактически не существовало в течение этого года.

2022–2024 гг.: медленный и неравномерный возврат

Восстановление с почти нулевого уровня было постепенным, а не взрывным: 1,0% в 2022 году, 4,1% в 2023 году, 6,0% в 2024 году, три года, чтобы вернуться примерно к тому состоянию, где рынок был в 2018 году. Любой, кто читал рынок в начале 2024 года, мог разумно прийти к выводу, что строящиеся проекты стали навсегда меньшей особенностью офисного рынка, чем раньше.

2025–2026 годы: поворот

Это значение не пережило 2025 год. Доля подскочила до 31,0%, более чем в пять раз по сравнению с уровнем 2024 года, а затем до 64,9% с начала года в 2026 году, составив большую часть рынка. Два года отклонились от плана из-за ошибки округления, составившей более половины всех продаж офисов. Ничто в траектории 2022–2024 годов не предсказывало такого резкого движения; это тот тип перегиба, который проявляется только тогда, когда вы его уже прошли.

Другая половина истории: внеплановые работы перестали быть скидкой

Вот что изменилось вместе с долей, и это важно для всех, кто читает эту тенденцию, поскольку просто «покупатели вернулись». В 2020 году готовые офисные помещения и офисные помещения в стадии строительства продавались почти по одинаковой средней цене, 655 дирхамов против 500 дирхамов за квадратный фут, при этом незавершенное строительство на самом деле является более дешевым вариантом, традиционными отношениями. К 2026 году стоимость готовых офисов составит в среднем 1789 дирхамов ОАЭ за квадратный фут; стоимость строительства вне плана составляет 3 903 дирхама ОАЭ, более чем в два раза. Off-plan не просто вернул себе долю рынка. Он восстановился как более дорогой способ.

Одна правдоподобная часть механизма: средний размер билета в офис вырос с 631 680 дирхамов в 2020 году до 2 561 280 дирхамов в 2026 году, примерно в четыре раза больше (см. нашу статью о переходе рынка к покупателям за наличные, ссылку ниже). Более крупные билеты в сочетании с поэтапными, многолетними планами платежей, это именно та структура, которая делает внеплановый запуск более легким для освоения, чем та же общая цена, фактическая авансом за готовые запасы, даже с премией, общая сумма чека в любом случае будет одинаковой, но форма денежного потока, нет.

Раньше скидка была вне плана. Теперь это премия, и ее платит большая часть рынка. - Анализ OSNOVA

Оправдана ли эта надбавка, полностью зависит от конкретного проекта, показателей сдачи разработчика и сроков завершения, именно такую ​​проверку стоит проводить до подписания, а не после.