Только 12% сделок с офисами в Дубае сейчас используют ипотеку, около трети доли 2018 года.

В 2018 году 39,4% покупок офисов в Дубае были осуществлены по зарегистрированной ипотеке, примерно две из каждых пяти сделок. К 2026 году эта доля упадет до 12,0%, то есть почти до каждого восьмого. Прочтите отдельно: похоже, что рынок становится все труднее финансировать. Если посмотреть вместе с двумя другими цифрами за те же двенадцать лет, объемом сделок и средним размером чеков,, это выглядит скорее как нечто противоположное: рынок, на котором покупательская база сместилась в сторону людей, которые вообще не нуждаются в финансировании.

Снижение не является прямой линией, но направление не менялось с 2018 года.

В период с 2015 по 2020 год доля ипотечного кредитования колебалась в диапазоне от среднего до высокого 20-го и 30-го годов, 27,9% в 2015 году, до 39,4% на пике 2018 года, а затем снизилась до 23,9% в 2019 году, поскольку более широкий рынок замедлился. После 2020 года он резко упал: 19,6% в 2021 году, 20,4% в 2022 году, затем снизился до 12,1% в 2023 году, уровень, который он, по сути, держится с тех пор: 15,2% (2024 год), 13,8% (2025 год) и 12,0% (2026 год с начала года). Что бы ни привело к сдвигу в 2018–2023 годах, с тех пор он не изменился вспять.

Что сопровождало это: чеки побольше, побольше

Средняя сумма сделки в офисе в 2020 году составила 631 680 дирхамов. К 2026 году она составит 2 561 280 дирхамов, примерно в четыре раза больше. И это было не меньшее количество крупных сделок; Объем сделок также вырос за тот же период: с 912 транзакций в 2020 году до годового уровня, превышающего 5000 в 2026 году. Рынок, на котором типичные сделки стали намного крупнее и их больше,, это рынок, на котором покупательская база сместилась в сторону инвесторов и учреждений, выписывающих более крупные чеки, а не владельцев-арендаторов, финансирующих покупку в счет дохода.

Почему наличные в структурном отношении

Наличные деньги полностью устраняют финансовые риски и сроки, что становится все более важным по мере увеличения размеров чеков, а продавцы все больше отдают предпочтение скорости и уверенности в заключении сделки: покупатель за наличные может заключить сделку за несколько дней, а финансируемый за несколько недель. Это также имеет большее значение на рынке с такой волатильностью цен, которую мы задокументировали в другом месте на этом сайте: ипотека, одобренная с оценкой за один месяц, может не соответствовать оценке за следующий месяц на рынке, где медианы перемещаются на 30-40% от месяца к месяцу (подробности по годам см. в нашей статье о четырехкратном увеличении цен). Ничто из этого само по себе не доказывает причинно-следственную связь, но закономерность, более масштабная, более частая, менее финансируемая, указывает в одном последовательном направлении.

Рынок, отходящий от ипотеки, не означает, что вход на него становится дешевле. Наоборот: оставшиеся покупатели могут выписывать чеки большего размера и без них. - Анализ OSNOVA

Что это значит, если вы финансируете

Ничто из этого не означает, что покупки офисов, финансируемые за счет ипотеки, исчезли, 12% рынка, на котором до августа 2026 года было заключено 3093 сделки, по-прежнему составляют несколько сотен транзакций в год. Но сокращение доли означает меньшее количество сопоставимых финансируемых сделок, с которыми можно было бы сравнить оценку банка, и рынок, который все больше оценивается покупателями, которые вообще не чувствительны к затратам на финансирование, срокам оценки или ограничениям суммы кредита к стоимости. Прежде чем делать предложение, стоит знать, с каким покупателем вы конкурируете, и стоит уделить дополнительное время любому предложению, которое зависит от одобрения, на рынке, который так быстро движется вокруг вас.