Два числа с разницей в шестнадцать лет делают коммерческую недвижимость Дубая легкой победой. Торговая единица стоила в среднем 829 дирхамов за квадратный фут в 2010 году и 3000 дирхамов в 2026 году. Офис стоил 1123 дирхама, а сейчас стоит 2386 дирхамов. Оба поднялись. Но инвестор, владевший одним из них, жил на двух совершенно разных рынках.
Розничная торговля: к 2014 году она снова превысила уровень 2010 года и с тех пор никогда не опускалась ниже уровня 2010 года.
Розничная торговля быстро оправилась от спада после 2008 года. К 2014 году средняя цена в магазине уже снова превысила уровень 2010 года, и с тех пор она не опускалась надолго ниже этой отметки. Медианная цена 2026 года, 3000 дирхамов ОАЭ за квадратный фут, в 3,6 раза превышает показатель 2010 года.
Офисы: 14-летнее путешествие туда и обратно
Офисы рассказывают другую историю. С 1123 дирхамов за квадратный фут в 2010 году медиана снизилась до 650 дирхамов к 2020 году, потеряв 42%. Он вернулся к уровню 2010 года только в 2024 году. Любой, кто купил офис в Дубае в 2010 году, ждал 14 лет, чтобы достичь уровня безубыточности по цене. Любой, кто купил в 2020 году, на бумаге увеличил свои деньги более чем в три раза.
Прежде чем читать это, нужно знать две вещи: «Офисы дешевы, покупайте сейчас»
- 64% сделок с офисами в 2026 году находятся на стадии строительства. 2603 из 4039 зарегистрированных офисов, проданных в этом году, представляют собой новые башни, которые продаются с наценкой, в среднем по 3543 дирхама ОАЭ за кв. фут. Они поднимают медианный показатель рынка вверх.
- Готовые офисы рассказывают более спокойную историю. В 2026 году средний готовый офис продавался по цене 1750 дирхамов за квадратный фут, что примерно на 11% выше, чем в 2025 году, что гораздо меньше, чем предполагает средний медианный показатель.
| Сегмент | Специальные предложения | Всего, дирхамов ОАЭ/кв. фут | Готовый | Вне плана | Доля вне плана |
|---|---|---|---|---|---|
| Офисы | 4,039 | 2,386 | 1,750 | 3,543 | 64% |
| Розничная торговля | 1,296 | 3,000 | 2,214 | 3,500 | 60% |
Что означает разрыв для доходности
Поскольку готовые квартиры продаются гораздо ниже запланированных, доход от аренды почти полностью зависит от того, какую из них вы покупаете. Готовый магазин по цене 2214 дирхамов за кв. фут, сданный в аренду при средней стоимости новой розничной аренды в 2026 году 176 дирхамов за кв. фут в год, приносит около 8% валовой прибыли. Готовый офис за 1750 дирхамов, сдаваемый за 66 дирхамов, приносит менее 4%. Заплатите медианную внеплановую сумму за любой из них, и доходность в первый день упадет еще больше.
Точка входа решает возвращение
Один и тот же класс активов обеспечил 14-летнее ожидание одному покупателю и тройное, другому. Разница заключалась не в здании, а в цене, фактической при входе. Реестр показывает вам, где находится эта точка входа, район за районом и здание за зданием.
Отправьте мне офис или магазин, который вы ищете. Прежде чем вы подпишете, я покажу вам, сколько на самом деле было заплачено в этом здании и районе, в готовом виде и на стадии строительства.