В течение пяти лет на этом рынке господствовал один класс активов. Квартиры и виллы поглотили столицу, премьеры и заголовки газет. Коммерческий вопрос был второстепенным. Пробел, который он оставил, теперь представляет собой возможность.
Это не лозунг, это то, что на самом деле произвели последние полдесятилетия строительства. В течение пяти лет в Дубае практически не было поставлено новых офисных помещений. То, что действительно запускалось, часто было розничной торговлей или офисами, спрятанными на подиуме жилых башен: пространство смешанного назначения, которое никогда не продается и не оценивается, как настоящий коммерческий актив. Заголовки показателей поставок выглядели хорошо. Поставки реального коммерческого продукта не существовало.
Предложение невелико, и в основном речь идет о
Начните с дефицита, потому что из него вытекает все остальное. Из общего объема существующих офисных помещений в Дубае, составляющего 11,3 млн кв. м, в первом квартале 2026 года было введено всего 10 240 кв. м новых офисных помещений, ошибка округления. Savills подсчитала , что за весь 2026 год планируется сдать всего 1,9 млн кв. футов офисных площадей, большая часть которых сдана в предварительную аренду еще до завершения строительства. В любой момент времени на рынке Дубая имеется около 20 реальных коммерческих активов.
Вот как выглядит настоящее сокращение предложения. DIFC Square, один из немногих объектов, построенных в этом году Grade A, был сдан в аренду еще до того, как открыл свои двери: спрос удовлетворял здание еще до того, как оно вышло на улицу. Когда новые запасы поглощаются до завершения строительства, право ценообразования полностью принадлежит тому, кто владеет продуктом сегодня.
Очередь находится в данных транзакции
Дефицит, это установка, а не сигнал. Сигнал, это то, что перешло из рук в руки. В июне 2026 года коммерческий сегмент был единственным сегментом в положительной зоне по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, увеличившись на 21,1%, тогда как виллы упали на 49,5%, земельные участки - на 29,7%, а квартиры - на 9,8%. Весь жилой комплекс сжался; реклама пошла в другую сторону.
В прошлом квартале три офисных здания перешли из рук в руки, это сделки целиком, а не страт-единиц. И наконец-то появились первые серьезные объекты Grade A: офисная башня Аль-Хабтура 1970 года на улице Шейх Заед Роуд и здание OMNIYAT LUMENA ALTA, которое должно стать самым высоким коммерческим зданием в Business Bay. Коммерческая башня на Шейх Заед Роуд была распродана в день ее запуска. Девелоперы не строят офисы, если не могут их продать, и они строят.
Цена уже переоценена
Самым ярким доказательством является средний билет. Размер коммерческой сделки упал до 0,56 млн дирхамов, что является минимумом 2020 года, и с тех пор вырос до 2,80 млн дирхамов, что в пять раз превышает нижний предел. Это не сантименты; это покупатели платят за дефицитный, приносящий доход актив, и это другой рынок, чем тот, который достиг дна шесть лет назад.
И база покупателей не сгруппирована в одном конце. Разделите сделки по цене, и спрос распределится по всей лестнице: 7% при сумме менее 1 млн дирхамов, 25% при 1–2 млн дирхамов, 21% при 2–3 млн дирхамов, 21% при 3–5 млн дирхамов и 26% при сумме свыше 5 млн дирхамов. Примерно две трети коммерческих сделок в настоящее время заключаются на сумму выше 2 млн дирхамов, четверть, выше 5 млн дирхамов, глубина рынка с реальным институциональным участием и участием богатых людей, а не тонкая полоса спекулятивных переворотов.
Движущая сила, которую упускает большинство инвесторов
Существует структурная причина, по которой это справедливо и за пределами одного квартала. Дубай живет за счет эмигрантов, а иммигрантам нужно сообщество. Офис здесь, это не только площадь, как в городах, где у людей уже есть свои сети. Это точка соприкосновения. Место, где принадлежность должна принадлежать тебе, в городе, где принадлежность приходится создавать с нуля, сделка за сделкой, комната за комнатой.
Это меняет природу спроса. Офисные помещения, покупаемые для общения и присутствия, а не только для рабочих мест, гораздо менее чувствительны к циклу работы на дому, который опустошил офисные рынки в других странах. Это делает спрос на офисы в Дубае устойчивым, а не цикличным, и это именно тот драйвер второго порядка, который никогда не будет отражен в электронной таблице, построенной только на квадратных метрах.
Объем сегмента и коммерческие цены от DLD через DXBinteract, июнь 2026 г. Поставки офисов от Savills, офисный рынок Дубая, 2026 г. Доли ценового диапазона относятся к коммерческим сделкам группы AED. Цифра 5× представляет собой среднюю цену сделки в 2026 году (2,80 млн дирхамов) по сравнению с минимумом 2020 года (0,56 млн дирхамов). Индикативный, а не инвестиционный совет.
Жилье по цене последнего цикла. Коммерческий, это место, где пишется следующий. Но разрыв между последним циклом и этим, это именно то место, где совершаются ошибки, рынок переоценки также является местом, где запрашиваемые цены опережают то, что на самом деле выравнивается. Прежде чем что-либо подписывать, сверьте запрашиваемую цену с суммой, указанной в DLD. В этой разнице вся игра.