На каждом портале недвижимости отображается одна цифра: чего хочет продавец. Реестр транзакций DLD показывает другое: сколько на самом деле заплатил покупатель. Разрыв между ними, это разброс, и он всегда есть.
Я измерил его по 43 офисным проектам в Дубае, сопоставив действующие списки каждого здания с его собственными зарегистрированными продажами при сопоставимом размере помещения. Медиана составила +13%: типичный офис в Дубае оценивает цену примерно на 13% выше фактической цены закрытия его собственного здания. Но медиана, наименее интересная часть картины. История, это диапазон.
От −20% до +50%. Стоимость некоторых зданий указана на пятую часть ниже той, по которой они на самом деле продаются. Другие перечисляют половину еще раз выше. Слово «рынок» скрывает все это, именно поэтому единый средний показатель по городу бесполезен в тот момент, когда вы стоите перед одним конкретным активом.
Один объект вблизи: Бэй-сквер.
Возьмите площадь Бэй в Бизнес-Бэй. На рынке средняя цена составляет 4077 дирхамов за квадратный фут в 25 активных объектах недвижимости. Фактические цены на 47 продаж в DLD в 2026 году: 2800 дирхамов за кв. фут. То же здание, тот же год.
Почему необходимо контролировать размер
Прежде чем какой-либо из этих разворотов что-то будет означать, должно проявиться одно искажение. На вторичном рынке готовых офисов в Дубае цена за квадратный фут растет с размером помещения: небольшие помещения (менее 1300 кв. футов) продаются около 1700, средние (1300–3500) около 1876, а большие этажи (более 3500) около 3094. Крупные помещения на 82 % выше за квадратный фут, чем мелкие.
Вот почему сравнение небольшого листинга с крупной зарегистрированной продажей приведет к увеличению разброса только по размеру, цифры будут лгать. Поэтому я сравниваю только квартиры одинакового размера в одном здании. Каждый разворот на этой странице измеряется таким образом.
Спред сокращается в обе стороны
Вот что упускают из виду большинство покупателей: высокий спред не является доказательством жадности продавца, а цена на листинг не завышается автоматически. В некоторых зданиях аск находится прямо на рынке. В некоторых случаях он находится ниже него.
| Проект | спрашивать | Продажа DLD | Распространение |
|---|---|---|---|
| Бэй Сквер Бизнес Бэй | 4,077 | 2,800 | +46% |
| Смарт Хайтс Barsha Heights | 1,869 | 1,297 | +44% |
| B2B Башня Бизнес Бэй | 2,916 | 2,226 | +31% |
| Призма Бизнес Бэй | 2,313 | 1,840 | +26% |
| Ирис Бэй Бизнес Бэй | 2,191 | 1,809 | +21% |
| Бингхатти Амберхолл JVC | 2,513 | 2,499 | +1% |
| Люмена от Омният Бизнес Бэй | 5,825 | 5,801 | 0% |
| Корт Тауэр Бизнес Бэй | 2,321 | 2,435 | −5% |
| Самана Айви Гарденс Дубай Лэнд | 1,164 | 1,452 | −20% |
С одной стороны, Bay Square просит +46% к цене закрытия, а Smart Heights +44%. В центре Lumena и Binghatti Amberhall расположены в пределах одной точки от того места, где продается здание. С другой стороны, Samana Ivy Gardens котируется примерно на 20% ниже реальной стоимости здания, это действительно рыночный листинг, даже ниже него.
Что это значит, прежде чем подписать
Два вывода для тех, кто покупает или продает здесь рекламу. Во-первых, спред не является приговором продавцу. Это измеримое расстояние между двумя действительными числами, и оно перемещается от здания к зданию, некоторые листинги располагаются прямо на рынке, некоторые, под ним. Во-вторых, и это более полезно: как только вы узнаете размер своего здания, у вас появится позиция на переговорах, основанная на зарегистрированных транзакциях, а не на мнениях. Вы вступаете в разговор, зная, на чем на самом деле закрылись аналогичные подразделения.
Это число, которое я указываю до того, как клиент подпишет SPA. Не запрашиваемая цена, не средняя цена по городу, конкретное расстояние между тем, по какой цене это здание выставлено на продажу, и тем, за что оно фактически продано, учитывая размер вашей квартиры.
Разброс = средний запрос ÷ средний объем продаж DLD, тот же проект, при сопоставимом размере объекта (устранен перекос в размерах; здания с n≥10 зарегистрированными продажами). Запрос в списках PropertyFinder/ Bayut; Продажи в офисах DLD, 2026 г. Медианное значение в дирхамах ОАЭ за квадратный фут во всем мире. Индикативный, а не инвестиционный совет.