Gli uffici di Sports City sono aumentati di 5,2 volte rispetto al 2020: e questo è il segnale di avvertimento, non la vittoria

Immaginate la situazione: un quartiere i cui prezzi degli uffici sono aumentati di 5,24 volte rispetto al minimo della pandemia: il mercato degli uffici con le migliori prestazioni a Dubai, davanti a Business Bay, davanti a DIFC, davanti a qualsiasi altro posto che monitoriamo. Questa è la presentazione accurata e senza decorazioni di Sports City oggi; 453 AED al piede quadrato al minimo, 2.374 AED adesso. Classifica lo stesso distretto in base a quanto è diminuito l’affitto degli uffici negli ultimi dieci anni, e vince anche quella classifica: in calo del 62%, il calo più ripido di qualsiasi altro luogo da noi monitorato. Stesso distretto, stessa asset class, due classifiche che dovrebbero raccontare una storia simile e invece no.

Due numeri, un distretto e non misurano la stessa cosa

Per essere precisi su ciò che viene confrontato: il multiplo del prezzo è misurato dal minimo del 2020 alla mediana del 2025-26: sei anni. La cifra dell’affitto copre tutti i dieci anni, dal 2015-16 al 2025-26. Si tratta di finestre diverse, quindi non si tratta letteralmente di una metrica che si contraddice nello stesso periodo. Si tratta di due fatti separati e verificabili riguardanti la stessa posizione: il prezzo che un investitore paga per un ufficio di Sports City è aumentato di 5,24 volte dal 2020, mentre il reddito da cui tale prezzo dovrebbe essere sostenuto è in calo da un decennio, e per gran parte dello stesso periodo il prezzo era in aumento.

Per quanto riguarda le dimensioni, l'affitto del mercato degli uffici più ampio si è mosso a malapena negli stessi dodici anni: 89,2 AED al piede quadrato nel 2015, 73,3 AED nel 2026, un calo a livello di mercato di circa il 18%. Il calo del 62% di Sports City non è dovuto al fatto che il mercato fa quello che fa ogni distretto; si tratta di circa tre volte e mezzo il declino dell'intero mercato, concentrato in un unico luogo.

Sports City non è l'unica, ma rappresenta solo il caso più estremo

È in cima a entrambe le classifiche per ragioni correlate ma non identiche: il più forte rimbalzo dei prezzi dal 2020 e il più forte calo degli affitti in dieci anni. Non è l’unico distretto che mostra questo schema, ma solo la sua versione più nitida. Ecco come si confrontano i prossimi, classificati in base a quanto è sceso il loro affitto nello stesso arco di dieci anni:

1. Naif · affitto −44% per 10 anni Da 110 AED a 62 AED al piede quadrato. Una tasca commerciale più vecchia e più densa in cui la domanda di leasing è migrata verso azioni più nuove in altre parti della città.
2. Al Qusais Industrial · affitto −37% da 94 AED a 59 AED. Un sottomercato a tendenza industriale in cui i modelli di domanda di magazzini e industria leggera differiscono nettamente dai distretti direzionali che guidano il rally dei prezzi.
3. Madinat Al Mataar · affitto −35% da 172 AED a 111 AED. Uno dei cali in valore assoluto più ripidi nell'elenco: questo distretto è partito da una base di affitto sostanzialmente più alta rispetto agli altri qui.
4. Abu Hail · affitto −34% da 112 AED a 73 AED. Un declino costante e non spettacolare: nessun anno negativo, solo un decennio di ammorbidimento.

Quando prezzo e rendita si muovono in direzioni opposte per così tanto tempo, uno dei due è sbagliato. Di solito è quello che si è mosso sul sentimento. - Analisi OSNOVA

Non tutti i rimbalzi veloci sono una bandiera rossa

Emirates Hills (n. 2 per rimbalzo dei prezzi, × 3,48) e Downtown (n. 5, × 2,86) combinano entrambi una forte crescita dei prezzi con un affitto anch'esso aumentato nel periodo comparabile: per i numeri specifici vedere la ripartizione della crescita dei distretti, collegata di seguito. La differenza tra questi due distretti e Sports City non è l'entità del movimento dei prezzi. Dipende se il lato del reddito dell'operazione conferma il lato del prezzo o lo contraddice. Questo è l'unico controllo che vale la pena fare prima che qualsiasi grafico dei prezzi da solo ti convinca a entrare in un distretto.