Uno scambio di tempi: pavimenti Grade A su Sheikh Zayed Road, consegnati per primi
Le Torri Gemelle AHS trasformano l'ex complesso Shangri-La in piani di uffici Grade A su Sheikh Zayed Road. I piani partono da 13,47 milioni di AED, circa 4.400 AED per piede quadrato a metà, su un piano 20/30/50 con consegna nel secondo trimestre del 2028. Il vantaggio principale è la tempistica: l'edificio consegna prima di diverse torri Grade A comparabili, il che favorisce la crescita del capitale e la rivendita; rendimenti superiori al 10% sono possibili se affitta come nuovo spazio Grade A
L'ex complesso Shangri-La, ricostruito come uffici Grade A di grande formato
AHS Twin Towers è uno sviluppo di uffici Grade A di AHS Properties su Sheikh Zayed Road, nel centro di Dubai. Trasforma l'ex complesso dello Shangri-La Hotel in una destinazione per uffici con ampi piani e una serie completa di strutture business e lifestyle.
L'architettura è di Gensler, gli interni di AHS Atelier; la nuova facciata riprende le linee delle dune del deserto. I piani sono venduti come Executive (quarto piano), Grand (mezzo piano) e Ultra Grand (piano intero), destinati a sedi aziendali e aziende internazionali, con vista sul centro, sul Burj Khalifa e sul Golfo.
Le torri si trovano direttamente su Sheikh Zayed Road, vicino alla stazione della metropolitana Financial Center, a pochi minuti dal DIFC, dal centro di Dubai, dal Dubai World Trade Center e dall'aeroporto.
- Hall d'ingresso di oltre 17.000 piedi quadrati
- Business lounge, suite per riunioni e sale riunioni
- Oltre 30.000 mq di benessere: palestra, piscina, spa, yoga e pilates
- Sala ristorazione di oltre 12.000 piedi quadrati, negozi e caffetterie
- Giardino nel cielo sul tetto
- Valet e più di 1.000 posti auto
Ciò che l'edificio vende
Listino prezzi per sviluppatori, prezzi iniziali. Tutti e tre i formati vengono venduti nella stessa fascia da 3.850 a 4.950 AED per piede quadrato, a seconda dell'altezza e della vista; il punto medio è 4.400.
| Unità | Dimensioni, piedi quadrati | Da, DAE | DAE / piede quadrato |
|---|---|---|---|
| Quarto piano · Executive | 3,500 | 13,475,000 | 3,850 |
| Mezzo piano · Grand | 10,000 | 38,500,000 | 3,850 |
| Piano intero · Ultra Grand | 20,000 | 77,000,000 | 3,850 |
Tre scenari fino al secondo trimestre del 2028
Un quarto del piano di 3.500 piedi quadrati a 4.400 AED/piedi quadrati (15,40 milioni di AED), circa 1,5 anni per la consegna. Guadagno prima dei costi.
Quanto può guadagnare l'unità
Piano quarto, 3.500 piedi quadrati. Rendimento sul valore alla consegna nello scenario neutrale (17,85 milioni di AED).
Rendimento lordo · 1,92 milioni di AED all'anno, 160.000 AED al mese
dopo il costo del servizio di 77.000 AED all'anno
L'affitto presuppone che il piano venga affittato come nuovo spazio Grade A a circa 549 AED per piede quadrato all'anno. Il short-let non è modellato per piani parziali e interi.
Cosa paghi e quando
Piano quarto, 3.500 piedi quadrati a 15,40 milioni di AED.
| Piano di pagamento | Condividere | DAE |
|---|---|---|
| Su prenotazione | 20% | 3,080,000 |
| Durante la costruzione | 30% | 4,620,000 |
| Alla consegna | 50% | 7,700,000 |
| Oltre al prezzo | DAE |
|---|---|
| Commissione di trasferimento DLD 4% | 616,000 |
| Commissione amministrativa DLD | 5,250 |
| IVA 5% sul commerciale | 770,000 |
Sugli immobili commerciali viene applicata l'IVA. Un acquirente registrato ai fini IVA presso la FTA di solito può recuperarla; confermare con un consulente fiscale.
9,0/10 su 6 criteri
Cosa funziona e cosa guardare
- Grade A autentico: servizi, capacità di sollevamento e pavimenti larghi per gli occupanti aziendali
- Solo grandi unità, rivolte ad aziende affermate e acquirenti istituzionali
- Ogni ufficio si affaccia sul Golfo o sullo skyline del Burj Khalifa
- Sheikh Zayed Road con accesso alla metropolitana, a pochi minuti dal DIFC e dal centro
- Consegna nel secondo trimestre del 2028, in vista di torri comparabili Grade A come la Torre per Uffici del 1970 e Lumena Alta
- 50% in corso d'opera, 50% alla consegna, il tutto entro circa due anni
- Primi sul mercato: i proprietari possono affittare o rivendere prima che le torri concorrenti vengano consegnate
- Il ritardo nella costruzione eroderebbe il vantaggio temporale
- I pavimenti di 3.500 piedi quadrati e oltre necessitano di inquilini più grandi e possono richiedere più tempo per essere affittati
- Il rendimento del 10% richiede affitti Grade A di circa 549 AED per piede quadrato all'anno
Perché la domanda regge
Carenza di spazi di Grade A
L'offerta limitata di uffici premium nei principali quartieri di Dubai sostiene gli affitti e il valore del capitale.
Crescente domanda aziendale
Un numero maggiore di aziende registrate e di aziende internazionali mantiene la domanda di uffici di qualità davanti all’offerta.
Pochi grandi pavimenti Grade A
I piani interi e mezzi adatti alla sede centrale rimangono scarsi, il che aggiunge un valore aggiunto a questo formato.