Sheikh Zayed Road Grade A al 9,5% rispetto a quanto pagato da Business Bay per gli uffici fuori piano
Una torre per uffici di marca di 87 piani con 332 unità da 1.077 piedi quadrati. L'ingresso a 4.002 AED per piede quadrato è inferiore del 9,5% alla mediana DLD del 2025 per le vendite di uffici fuori piano a Business Bay (4.420, 195 affari) e solo il 50% viene pagato prima della consegna. Il costo è il tempo: il secondo trimestre del 2031 è l’ultima consegna tra i suoi pari, quindi il reddito da locazione inizia nel quinto anno. I piccoli uffici sono l'unità da acquistare.
Una torre per uffici di 372 metri sotto il marchio Christian A. Rockefeller
La Christian A. Rockefeller Business Tower è uno sviluppo commerciale di Grade A di LMD su Sheikh Zayed Road, situato tra DIFC, Downtown Dubai e Business Bay, vicino al Burj Khalifa e alla metropolitana.
La torre si eleva per 87 piani fino a 372 metri e ospita 332 uffici sotto il marchio Christian A. Rockefeller: uffici individuali, medi e premium da 1.077 piedi quadrati, mezzi piani e piani interi. Cinque livelli sono dati ai servizi.
- 23 ascensori con 39 cabine, compresi ascensori a due piani ad alta velocità
- Più di 1.100 posti auto su 16 livelli
- Cinque livelli di servizi: business lounge, co-working e sale riunioni
- Palestre, spa, piscine e spazi ricreativi
- Viste panoramiche sul Burj Khalifa, sul centro e sulla costa
- Proprietà libera
Ciò che l'edificio vende
Prezzo sviluppatore per l'ufficio d'ingresso. Il prezzo degli uffici medi e premium, dei mezzi piani e dei piani interi è su richiesta. Il modello seguente utilizza circa 4.100 AED per piede quadrato in un ufficio di 1.100 piedi quadrati.
| Unità | Dimensioni, piedi quadrati | Da, DAE | DAE / piede quadrato |
|---|---|---|---|
| Ufficio, ingresso | 1,077 | 4,309,999 | 4,002 |
Tre scenari fino al secondo trimestre del 2031
Un ufficio di 1.100 piedi quadrati a 4.100 AED/piedi quadrati (4,51 milioni di AED), circa 5 anni per la consegna. Guadagno prima dei costi.
Con solo il 50% pagato prima della consegna, il guadagno sulla liquidità effettivamente investita entro il secondo trimestre del 2031 è circa il doppio delle percentuali indicate, prima dei costi. Le tariffe annuali rimangono modeste poiché la durata è di cinque anni.
Quanto può guadagnare l'unità
Ufficio, 1.100 piedi quadrati. Rendimento sul valore alla consegna nello scenario neutrale (5,61 milioni di AED).
Rendimento lordo · 564.000 AED all'anno, 47.000 AED al mese
dopo il costo del servizio di 19,8K AED all'anno
Rendimento lordo su 4,51 milioni di AED pagato oggi, allo stesso affitto
L'affitto presuppone che l'ufficio venga affittato come nuovo spazio Grade A a circa 513 AED per piede quadrato all'anno. Lo short-let non è modellato.
Cosa paghi e quando
Ufficio, 1.077 piedi quadrati a 4.309.999 AED.
| Piano di pagamento | Condividere | DAE |
|---|---|---|
| Alla firma | 10% | 431,000 |
| Dopo un mese | 10% | 431,000 |
| Durante la costruzione | 30% | 1,293,000 |
| Alla consegna | 50% | 2,155,000 |
| Oltre al prezzo | DAE |
|---|---|
| Commissione di trasferimento DLD 4% | 172,400 |
| Commissione amministrativa DLD | 5,250 |
| IVA 5% sul commerciale | 215,500 |
Primo pagamento con tariffe DLD: AED 608.650, più IVA pari a AED 21.550 su tale rata; L'IVA viene pagata proporzionalmente a ciascuna rata. Un acquirente registrato ai fini IVA presso la FTA di solito può recuperarla; confermare con un consulente fiscale.
Dove si trovano 4.002 AED/ft quadrato
Prezzi di ingresso per sviluppatori dalle recensioni OSNOVA; le righe DLD rappresentano ciò che Business Bay ha effettivamente pagato per gli uffici nel 2025.
| Progetto | Posizione | Devolvere | Piano | DAE / piede quadrato | |
|---|---|---|---|---|---|
| Burj Capitale | Baia degli affari | Q4 2028 | 10/20/60 | 3,500 | |
| Torre degli affari Rockefeller | Baia degli affari | Q2 2031 | 10/40/50 | 4,002 | |
| Torre di Berkeley | Baia degli affari | Q3 2030 | 20/50/30 | 4,300 | |
| Torri gemelle AHS | Centro commerciale | Q2 2028 | 20/30/50 | 4,400 | |
| 1970 Torre per uffici | Città di Al Habtoor | Q1 2029 | 20/40/40 | 5,000 | |
| DLD pagato · Uffici fuori piano di Business Bay, 2025 | 195 offerte | 4,420 | |||
| DLD pagato · Uffici pronti per Business Bay, 2025 | 1.235 offerte | 1,820 |
Rockefeller è al 7% sotto la vicina Berkeley Tower e chiede il 50% prima del passaggio di consegne contro il 70% di Berkeley. Il compromesso è la consegna: nove mesi dopo Berkeley e circa tre anni dopo le Torri Gemelle AHS.
Chiesto 4.002. Business Bay ha pagato 4.420 per uffici fuori piano nel 2025.
Lo sviluppatore cita un prezzo richiesto. Il Dubai Land Department registra quanto è stato pagato. Per le unità ad ufficio di Business Bay il registro fornisce due numeri molto diversi: nuove scorte fuori piano e scorte secondarie pronte.
L’ufficio di ingresso si trova nella metà inferiore di quanto Business Bay ha pagato per gli uffici fuori piano nel 2025, vicino al quartile inferiore di 3.964. Il divario rispetto allo stock pronto (+120%) è il premio Grade A per la nuova costruzione che l'acquirente paga. L'uscita neutra di 5.100 è superiore al quartile superiore fuori piano del 2025 di 4.725, quindi presuppone che i prezzi Grade A continuino a salire fino al 2031. Metodo: vendite DLD, Business Bay, PROP_TYPE_EN Unità con sottotipo Ufficio, calendario 2025; terreno escluso; area convertita da m² a piedi quadrati (×10.764); deduplicato per numero di transazione; mediane e quartili.
8,3 / 10 su 6 criteri
Cosa funziona e cosa guardare
- Marchio internazionale: uffici sotto il nome di Christian A. Rockefeller
- Piccoli uffici Grade A da 1.077 piedi quadrati, un formato con poca offerta concorrente
- Specifiche Grade A: pavimenti moderni, layout spaziosi, cinque livelli di servizi
- Capacità di sollevamento: 23 ascensori con 39 cabine per 332 unità
- Viste panoramiche sul Burj Khalifa, sul centro e sulla costa
- Sheikh Zayed Road, vicino al Burj Khalifa e alla metropolitana
- Gamma di unità da singoli uffici a piani interi
- Piano di pagamento: 50% prima della consegna, più leggero della Berkeley Tower e della 1970 Office Tower
- Consegna ritardata: secondo trimestre 2031, l'ultimo tra i suoi concorrenti; il reddito da locazione inizia nel quinto anno
- Una torre di 87 piani comporta il rischio di ritardi nella costruzione, che spingerebbero ulteriormente la stiva
- Gli uffici di Ready Business Bay sono stati scambiati a 1.820 AED/ft quadrato nel 2025, quindi l'uscita dipende dal fatto che Grade A mantenga il suo premio
- Il rendimento del 10,1% richiede affitti Grade A di circa 513 AED per piede quadrato all'anno
Perché la domanda regge
Trasferimento aziendale
Il contesto fiscale di Dubai continua ad attirare aziende internazionali, che affittano per prime spazi premium.
Fornitura sottile Grade A
Business Bay e Sheikh Zayed Road hanno poche torri Grade A autentiche, che supportano gli affitti e il valore di rivendita.
Poche piccole unità Grade A
La maggior parte dei lanci Grade A vendono piani. I piccoli uffici soddisfano la domanda delle PMI che i grandi piani non possono.
Acquista i piccoli uffici: sotto il mercato all'entrata, pagati la metà alla consegna, costruiti per affittare e rivendere
Unità preferita: uffici base e medi da 1.077 piedi quadrati, con l'offerta meno concorrente, il pool di locatari più ampio tra le PMI e le aziende internazionali e il mercato di rivendita più ampio.
I piani mezzi e interi hanno senso solo con prezzi vantaggiosi o un programma di pagamento individuale da parte dello sviluppatore.