Grade A su Sheikh Zayed Road, a un prezzo appena inferiore a quello che Business Bay pagava per gli uffici fuori piano
La Berkeley Tower colloca uffici Grade A accanto alla metropolitana di Business Bay da 1.131 piedi quadrati. L'ingresso a 4.300 AED per piede quadrato è inferiore del 2,7% alla mediana DLD del 2025 per le vendite di uffici fuori piano a Business Bay (4.420, 195 affari). Il punto debole è il piano: il 70% viene pagato prima della consegna, e il terzo trimestre del 2030 è una consegna in ritardo rispetto alle AHS Twin Towers e alla 1970 Office Tower. I piccoli uffici sono l'unità da acquistare: rari in Grade A, più facili da affittare e da rivendere.
Una torre per uffici di 60 piani sul bordo di Sheikh Zayed Road di Business Bay
La Berkeley Tower è uno sviluppo commerciale di puro Grade A di Ellington Properties su Sheikh Zayed Road a Business Bay, accanto alla stazione della metropolitana di Business Bay. Si tratta del più grande progetto di uffici di Ellington finora, dopo Eaton Square a MBR City.
La torre si eleva terra più 60 piani con circa 579.681 piedi quadrati di superficie vendibile. Le unità vanno da uffici singoli di 1.131 piedi quadrati a mezzi piani, piani interi, duplex e triplex, quindi un edificio serve una piccola azienda e una sede regionale.
- 12 ascensori passeggeri a due piani
- Parcheggio robotizzato automatizzato
- Business lounge, co-working e piani riunioni
- Palestre, strutture per il benessere e terrazze panoramiche
- Balconi privati ai piani degli uffici
- Accesso diretto a Sheikh Zayed Road, Al Khail Road, Downtown e DIFC
Ciò che l'edificio vende
Listino prezzi per sviluppatori, prezzi iniziali. Ogni formato, dal singolo ufficio all'intero piano, viene venduto a circa 4.300 AED al metro quadrato; solo il duplex porta un premio a 4.600. Non è previsto alcuno sconto per l'acquisto di volumi.
| Unità | Dimensioni, piedi quadrati | Da, DAE | DAE / piede quadrato |
|---|---|---|---|
| Ufficio | 1,131 | 4,867,600 | 4,304 |
| Ufficio | 2,384 | 10,251,210 | 4,300 |
| Mezzo piano | 5,049 | 21,710,700 | 4,300 |
| Piano intero | 12,182 | 52,382,602 | 4,300 |
| Esclusivo ufficio duplex | 21,873 | 100,615,800 | 4,600 |
Tre scenari fino al terzo trimestre del 2030
Un ufficio di 1.131 piedi quadrati a 4.300 AED/piedi quadrati (4,86 milioni di AED), circa 4 anni per la consegna. Guadagno prima dei costi.
A 4.300 l'edificio ha già un prezzo al livello fuori piano di Business Bay, quindi il guadagno deriva dalla scarsità Grade A alla consegna, non da uno sconto di lancio.
Quanto può guadagnare l'unità
Ufficio, 1.131 piedi quadrati. Rendimento sul valore alla consegna nello scenario neutrale (5,77 milioni di AED).
Rendimento lordo · 540.000 AED all'anno, 45.000 AED al mese
dopo il costo del servizio di 27K AED all'anno
Rendimento lordo su 4,87 milioni di AED pagato oggi, allo stesso affitto
L'affitto presuppone che l'ufficio venga affittato come nuovo spazio Grade A a circa 477 AED per piede quadrato all'anno. Lo short-let non è modellato.
Cosa paghi e quando
Ufficio, 1.131 piedi quadrati a 4.867.600 AED.
| Piano di pagamento | Condividere | DAE |
|---|---|---|
| Su prenotazione | 20% | 973,520 |
| Durante la costruzione | 50% | 2,433,800 |
| Alla consegna | 30% | 1,460,280 |
| Oltre al prezzo | DAE |
|---|---|
| Commissione di trasferimento DLD 4% | 194,704 |
| Commissione amministrativa DLD | 5,250 |
| IVA 5% sul commerciale | 243,380 |
Primo pagamento con tariffe DLD: 1.173.474 AED più IVA. Sugli immobili commerciali viene applicata l'IVA. Un acquirente registrato ai fini IVA presso la FTA di solito può recuperarla; confermare con un consulente fiscale.
Dove si trovano 4.300 AED/piedi quadrati
Prezzi di ingresso per sviluppatori dalle recensioni OSNOVA; le righe DLD rappresentano ciò che Business Bay ha effettivamente pagato per gli uffici nel 2025.
| Progetto | Posizione | Devolvere | Piano | DAE / piede quadrato | |
|---|---|---|---|---|---|
| Burj Capitale | Baia degli affari | Q4 2028 | 10/20/60 | 3,500 | |
| Torre di Berkeley | Baia degli affari | Q3 2030 | 20/50/30 | 4,300 | |
| Torri gemelle AHS | Centro commerciale | Q2 2028 | 20/30/50 | 4,400 | |
| 1970 Torre per uffici | Città di Al Habtoor | Q1 2029 | 20/40/40 | 5,000 | |
| DLD pagato · Uffici fuori piano di Business Bay, 2025 | 195 offerte | 4,420 | |||
| DLD pagato · Uffici pronti per Business Bay, 2025 | 1.235 offerte | 1,820 |
Berkeley ha un prezzo in linea con le Torri Gemelle AHS e il 14% sotto la Torre per Uffici del 1970, ma consegna più tardi di entrambe. Burj Capital è più economico e anticipato, con piani più piccoli e con specifiche inferiori.
Chiesti 4.300. Business Bay ha pagato 4.420 per uffici fuori piano nel 2025.
Lo sviluppatore cita un prezzo richiesto. Il Dubai Land Department registra quanto è stato pagato. Per le unità ad ufficio di Business Bay il registro fornisce due numeri molto diversi: nuove scorte fuori piano e scorte secondarie pronte.
Berkeley si trova appena al di sotto della mediana fuori piano del 2025. Il divario rispetto allo stock pronto (+136%) è il premio Grade A la nuova costruzione che l'acquirente paga. L'uscita neutra di 5.100 è superiore al quartile superiore fuori piano del 2025 di 4.725, quindi presuppone che i prezzi Grade A continuino a salire fino al 2030. Metodo: vendite DLD, Business Bay, PROP_TYPE_EN Unità con sottotipo Ufficio, calendario 2025; terreno escluso; area convertita da m² a piedi quadrati (×10.764); deduplicato per numero di transazione; mediane e quartili.
8,0/10 su 6 criteri
Cosa funziona e cosa guardare
- Ellington, uno dei principali costruttori di Dubai, noto per gli standard di costruzione e progettazione
- Specifiche Grade A: pavimenti moderni, ascensori a due piani, pavimenti dotati di tutti i comfort
- Piccoli uffici Grade A da 1.131 piedi quadrati, un formato con poca offerta concorrente
- Metro accanto e facciata diretta su Sheikh Zayed Road
- Ingresso al di sotto della mediana fuori piano della Business Bay del 2025 e al di sotto della torre degli uffici del 1970
- Parcheggio robotizzato, più efficiente delle rampe delle torri concorrenti
- Balconi privati, rari negli uffici e attraenti per gli inquilini
- Piano più pesante: il 70% viene pagato prima della consegna, contro il 50% delle AHS Twin Towers
- Consegna tardiva: terzo trimestre 2030; qualsiasi ritardo spinge il reddito ulteriormente verso l’esterno
- Gli uffici di Ready Business Bay sono stati scambiati a 1.820 AED/ft quadrato nel 2025, quindi l'uscita dipende dal fatto che Grade A mantenga il suo premio
- Il rendimento del 9,4% richiede affitti Grade A di circa 477 AED per piede quadrato all'anno
Perché la domanda regge
Trasferimento aziendale
Il contesto fiscale di Dubai continua ad attirare aziende internazionali, che affittano per prime spazi premium.
Fornitura sottile Grade A
Business Bay e Sheikh Zayed Road hanno poche torri Grade A autentiche, che supportano gli affitti e il valore di rivendita.
Poche piccole unità Grade A
La maggior parte dei lanci Grade A vendono piani. I piccoli uffici soddisfano la domanda delle PMI che i grandi piani non possono.
Acquista i piccoli uffici: scarsi di Grade A, al prezzo di mercato, costruiti per essere affittati e rivenduti
Unità preferita: gli uffici da 1.131 e 2.384 piedi quadrati, con l'offerta meno competitiva, il pool di locatari più ampio tra le PMI e le aziende internazionali e il mercato di rivendita più ampio.
I grandi formati hanno senso solo con un piano di pagamento individuale o una concessione sui prezzi da parte del costruttore. Al tasso di listino non è prevista alcuna ricompensa per l'acquisto di volumi.