I prezzi degli uffici di Dubai sono quadruplicati dal 2020: ecco l'aumento esatto

650 AED. Questo era il prezzo medio di un ufficio di Dubai, per metro quadrato, al livello più basso del mercato nel 2020. 2.797,5 AED. Questa è la mediana per i primi otto mesi del 2026. Niente tra questi due numeri era una linea retta, e quasi nulla nella forma della salita corrisponde alla storia che la maggior parte delle persone racconta a riguardo: che si è trattato di una ripresa costante e su vasta scala. Non lo era. È stato piatto per due anni, poi è diventato quasi verticale.

Cinque anni in meno, sei anni in su, e non erano simmetrici

Il calo che ha prodotto il minimo del 2020 è iniziato nel 2015, quando la mediana del mercato si attestava a 1.091,6 AED per piede quadrato, già in calo rispetto a qualsiasi cosa precedente, e l'inizio di un'erosione quinquennale attraverso 1.000,0 AED (2016), 996,5 AED (2017), 808,6 AED (2018) e 700,0 AED. (2019) prima di toccare il fondo a 650,0 AED. Cinque anni, circa il 40% di sconto sulla somma. La salita del ritorno copriva più terreno in meno tempo. Il 2021 si è mosso di poco: 708,4 AED, in aumento solo del 9% rispetto al minimo. Il 2022 ha aggiunto un altro 17% a 829,9 AED. Poi inizia l’accelerazione: 1.002,2 AED nel 2023, superando le quattro cifre per la prima volta dal 2017; 1.286,9 AED nel 2024; 1.706,2 AED nel 2025; e una mediana da inizio anno al 2026 che ha già superato i 2.797,5 AED, più di quattro volte la soglia del 2020.

Il volume e il capitale si sono mossi insieme al prezzo: non si è trattato di una rivalutazione del mercato dal nulla

Un grafico dei prezzi da solo non può dirti se un rally è reale o se una manciata di accordi di trofeo distorcono una mediana. Rispondono altri due numeri. Conteggio delle transazioni: il volume delle transazioni d'ufficio ha toccato il minimo nel 2020 a 912 transazioni, lo stesso anno del prezzo minimo, ed è aumentato in cinque dei sei anni successivi, raggiungendo 4.560 transazioni nel 2025, l'anno più alto mai registrato. Nel 2026 da inizio anno si attestano a 3.093, che si annualizza a circa 5.300 per l'intero anno, un altro record se il ritmo regge. E il denaro dietro tali accordi è cresciuto ancora più velocemente del conteggio degli accordi: il valore totale delle transazioni degli uffici è passato da 1,0 miliardi di AED nel 2020 a 13,2 miliardi di AED nel 2025 a 17,68 miliardi di AED solo nei primi otto mesi del 2026: più capitale in otto mesi di quello spostato nell'intero mercato degli uffici in tutto il 2024 (6,49 miliardi di AED).

Il prezzo non si è semplicemente ripreso. Si riprese con più acquirenti nella stanza, firmando assegni più grandi, non meno. - Analisi OSNOVA, dati sulle transazioni DLD

Dove si sono concentrati i guadagni

Non tutti i distretti hanno percorso la stessa curva. La mediana di Business Bay ha raggiunto 4.229,7 AED al piede quadrato nel 2026, quasi sei volte il suo minimo del 2020 di 728,5 AED. JLT, l'altro ancoraggio liquido del mercato, si è mosso in modo più moderato, da 543,4 AED a 1.677,1 AED - circa un movimento di 3,1x, un terzo del ritmo di Business Bay. Il complesso dei distretti "dormienti" non istituzionali di Dubai - le aree senza Business Bay o indirizzo DIFC - è passato da 459,7 AED a 1.404,3 AED, un movimento di 3,1 volte che è probabilmente la storia più interessante: il capitale insegue il rendimento più lontano dal centro, non solo accumulandosi nei distretti che tutti già guardano. Analizziamo esattamente quali di questi quartieri hanno percorso la curva più brusca e quali mostrano affitti che non hanno tenuto il passo con i prezzi, nell'articolo collegato di seguito.

Cosa significa a seconda di chi sei

Se hai acquistato prima del 2021, questo grafico rappresenta il tuo track record: i calcoli su un acquisto effettuato ovunque vicino al minimo del 2020 ora sembrano straordinari sulla carta, qualunque sia il suo valore effettivo all'uscita. Se stai acquistando adesso, la domanda a cui questo grafico non risponde è quella che conta di più: se stai pagando un prezzo del 2026 per un bene di qualità del 2020, o se l'edificio e il quartiere specifici che stai guardando hanno fondamentali - occupazione, crescita degli affitti, una cronologia delle transazioni abbastanza profonda da poter essere attendibile - che confermano il numero. Una mediana di mercato ti dice cosa è successo in media. Non dice nulla sull'unità specifica di fronte a te, che è esattamente il divario tra un prezzo di listino e uno verificato da DLD.

Non tutti i distretti che hanno registrato un forte rimbalzo poggiano su fondamentali solidi, e non tutti i distretti che hanno registrato un rimbalzo moderato sono quelli più sicuri: questa divisione è l’argomento del prossimo articolo.