DIP rende il 14,2% annuo sugli uffici. DIFC, il distretto in più rapida crescita, non è nemmeno in questa lista.

Quasi tutte le proposte a livello distrettuale del mercato degli uffici di Dubai si basano su un presupposto: il luogo che cresce più velocemente è anche quello che paga meglio. Ordinando gli stessi dodici distretti in base al rendimento locativo attuale e alla crescita dei prezzi su dieci anni, stesso mercato, stessi dati DLD e Ejari sottostanti, e l’ipotesi crolla quasi immediatamente. DIP guida il rendimento al 14,2% annuo, più del doppio del 7,2% di Business Bay e non appare da nessuna parte nella tabella di crescita. DIFC /WTC guida una crescita del +209% in dieci anni e non supera i primi dodici rendimenti. Qualunque cosa significhi per te "il miglior quartiere", dipende interamente da quale di queste due tabelle stai leggendo.

Leggendo la tabella dei rendimenti: DIP, Silicon Oasis, Arjan

DIP, Dubai Investment Park, è in testa alla classifica dei rendimenti con un ampio margine: 14,2%, contro il 9,6% di Silicon Oasis al secondo posto e l’8,2% di Arjan al terzo. Nessuno di questi tre si colloca in cima alla classifica della crescita; DIP non è affatto nella lista dei dieci distretti in crescita che monitoriamo, e Silicon Oasis è all'ultimo posto con un +60%. Non è una coincidenza: è vicino alla forma da manuale di un sottomercato ad alto rendimento e basso apprezzamento: i prezzi non si sono mossi abbastanza da comprimere il rapporto affitto/prezzo, quindi il rendimento è rimasto alto senza essere rivalutato.

Leggendo la tabella di crescita: lo stesso schema, invertito

JVC è l’esempio più chiaro che va nella direzione opposta. Si colloca al secondo posto per crescita dei prezzi decennali con un +195%, dietro solo DIFC /WTC, e tuttavia si trova all’ultimo posto nella tabella dei rendimenti con il 5,1%. Il prezzo è talmente superiore all’affitto che JVC è passata, nello stesso decennio, da quello che era presumibilmente un punto di ingresso a rendimento più elevato al distretto con il rendimento più basso in questa classifica. Emirates Hills mostra una versione più moderata un passo indietro: n. 3 per crescita (+190%) ma n. 9 per rendimento (5,5%), forte apprezzamento, ma non ancora sufficiente per cancellare completamente il lato dei ricavi.

Business Bay e Mirdif: i due nomi che compaiono ragionevolmente su entrambe

Business Bay è senza dubbio il nome più equilibrato sulla lista, n. 6 per crescita (+104%) e n. 6 per rendimento (7,2%), la cosa più vicina in questa lista a un'operazione in cui entrambi i lati dell'equazione stanno facendo più o meno il proprio peso, piuttosto che uno che compensa l'altro. Mirdif, che non appare affatto nel nostro elenco di crescita per distretto (il che significa che è al di fuori dei primi dieci che monitoriamo per quel parametro), si colloca ancora rispettabilmente a metà classifica con un rendimento al 7,3% - un distretto che non sta inseguendo i titoli dei giornali su nessuna delle due misure, il che per un acquirente focalizzato sul reddito non è necessariamente un punto debole.

Un distretto non è obbligato a scegliere tra crescita e rendimento per sempre. Ma in questo momento, la maggior parte di quelli che seguiamo lo hanno fatto. - Analisi OSNOVA

Nessuna delle due classificazioni è "corretta": il risultato è la discrepanza stessa

Un investitore che sottoscrive sul flusso di cassa dal primo giorno legge la tabella sbagliata se guarda solo all’apprezzamento del prezzo su dieci anni, e un investitore che sottoscrive un’uscita da cinque a dieci anni sta leggendo la tabella sbagliata se guarda solo il rendimento attuale. Considera qualsiasi presentazione che citi un numero senza l’altro, “questo distretto è cresciuto del 195% in dieci anni” senza menzionare che ora produce il minimo tra tutti quelli che monitoriamo, o “rendimento del 14,2%” senza menzionare che la crescita è rallentata, come metà del quadro, perché su questi dati, lo è sempre.