Ogni lancio che viene costruito inizia come una scommessa: lo sviluppatore scommette che gli acquirenti pagheranno prima del completamento, e gli acquirenti scommettono che l'edificio varrà di più una volta esistente. Per gran parte dell'ultimo decennio nel mercato degli uffici di Dubai, quella scommessa ha rappresentato una posizione di minoranza: le azioni pronte hanno effettuato la maggior parte degli scambi. Nello spazio di circa diciotto mesi, la situazione è cambiata. Ecco come, raccontato in quattro fasi anziché in un grafico.
2015-2018: il fuori programma era normale, poi è svanito
Le vendite fuori piano rappresentavano il 21,0% delle vendite di uffici nel 2015 e il 17,1% nel 2016: una quota significativa e insignificante di un mercato ancora alle prese con le correzioni post-2014. Poi si è eroso costantemente: 7,7% nel 2017, 6,7% nel 2018. In ogni singolo anno non è successo nulla di drammatico; gli acquirenti si sono semplicemente spostati verso le azioni completate poiché la più ampia correzione dei prezzi ha fatto "aspettare e vedere" la mossa razionale.
2019-2021: il congelamento
L’erosione è continuata al 4,3% (2019) e al 4,4% (2020), per poi toccare sostanzialmente lo zero: 0,1% nel 2021. Gli sviluppatori avevano sospeso i lanci a causa dell’interruzione della pandemia e quasi ogni transazione d’ufficio quell’anno era una rivendita di qualcosa già costruito. Questo è il punto più basso nel grafico qui sotto, e vale la pena soffermarsi su: un mercato degli uffici fuori piano funzionante e liquido effettivamente non esisteva a Dubai per quell'anno.
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| Anno | Condivisione fuori piano |
|---|---|
| 2015 | 21.0% |
| 2016 | 17.1% |
| 2017 | 7.7% |
| 2018 | 6.7% |
| 2019 | 4.3% |
| 2020 | 4.4% |
| 2021 | 0.1% |
| 2022 | 1.0% |
| 2023 | 4.1% |
| 2024 | 6.0% |
| 2025 | 31.0% |
| 2026 | 64.9% |
2022-2024: un ritorno lento e irregolare
La ripresa dal valore prossimo allo zero è stata graduale, non esplosiva: 1,0% nel 2022, 4,1% nel 2023, 6,0% nel 2024: tre anni per risalire più o meno ai livelli in cui si trovava il mercato nel 2018. Chiunque leggesse il mercato all’inizio del 2024 avrebbe potuto ragionevolmente concludere che il fuori piano fosse una caratteristica permanentemente più piccola del mercato degli uffici rispetto al passato.
2025-2026: il ribaltamento
Questo valore non è sopravvissuto al 2025. La quota è balzata al 31,0%, più di cinque volte il livello del 2024, e poi al 64,9% da inizio anno nel 2026, la maggioranza del mercato. Due anni hanno portato fuori programma da un errore di arrotondamento a più della metà di ogni vendita di uffici. Niente nella traiettoria 2022-2024 prevedeva un movimento così brusco; è il tipo di inflessione che appare solo quando l'hai già superato.
L'altra metà della storia: il fuori programma ha smesso di essere lo sconto
Ecco cosa è cambiato insieme al titolo, ed è importante per chiunque legga questa tendenza semplicemente perché "gli acquirenti sono tornati". Nel 2020, gli spazi per uffici pronti e fuori piano venivano scambiati quasi alla stessa media: 655 AED contro 500 AED al piede quadrato, fuori piano in realtà l'opzione più economica, il rapporto tradizionale. Entro il 2026, gli uffici pronti avranno una media di 1.789 AED per piede quadrato; fuori piano costa 3.903 AED, più del doppio. Off-plan non si è limitata a recuperare la sua quota di mercato. Si è ripreso come il modo più costoso di entrare.
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| Anno | Pronto, AED/mq | Fuori piano, AED/mq |
|---|---|---|
| 2015 | 1,089 | 1,098 |
| 2016 | 1,000 | 1,050 |
| 2017 | 995 | 1,000 |
| 2018 | 820 | 796 |
| 2019 | 700 | 500 |
| 2020 | 655 | 500 |
| 2021 | 708 | 881 |
| 2022 | 830 | 573 |
| 2023 | 1,015 | 667 |
| 2024 | 1,321 | 1,066 |
| 2025 | 1,574 | 1,889 |
| 2026 | 1,789 | 3,903 |
Un elemento plausibile del meccanismo: la dimensione media dei biglietti d'ufficio è salita da 631.680 AED nel 2020 a 2.561.280 AED nel 2026 - circa quattro volte più grande (vedi il nostro articolo sullo spostamento del mercato verso gli acquirenti in contanti, collegato di seguito). Biglietti più grandi abbinati a piani di pagamento pluriennali scaglionati sono esattamente la struttura che rende più facile assorbire un lancio fuori piano rispetto allo stesso prezzo totale pagato in anticipo per le scorte pronte, anche con un premio: l'assegno totale è della stessa dimensione in entrambi i casi, ma la forma del flusso di cassa non lo è.
Fuori programma era lo sconto. Adesso è il premio, e la maggior parte del mercato lo sta pagando. - Analisi OSNOVA
Se tale premio sia giustificato dipende interamente dal progetto specifico, dai tempi di consegna dello sviluppatore e dalla tempistica di completamento: esattamente il tipo di controllo che vale la pena fare prima di firmare, non dopo.
Confronteremo il prezzo di lancio con la mediana DLD effettiva per gli uffici completati nelle vicinanze, in modo che tu sappia esattamente quale premio stai pagando per l'attesa.