Solo il 12% delle trattative per uffici a Dubai ora utilizzano un mutuo, circa un terzo della quota del 2018

Nel 2018, il 39,4% degli acquisti di uffici a Dubai prevedeva un mutuo registrato, circa due affari su cinque. Entro il 2026, tale quota scenderà al 12,0%, quasi uno su otto. Leggendolo da solo, sembra che il mercato stia diventando sempre più difficile da finanziare. Letto insieme ad altri due numeri degli stessi dodici anni, volume delle transazioni e dimensione media dei biglietti, si legge come qualcosa di più vicino all’opposto: un mercato in cui la base di acquirenti si è spostata verso persone che non hanno affatto bisogno di finanziamenti.

Il declino non è una linea retta, ma la direzione non si è invertita dal 2018

La quota dei mutui è rimbalzata nella fascia medio-alta degli anni '20 e '30 dal 2015 al 2020: 27,9% nel 2015, fino al 39,4% al picco del 2018, per poi scendere al 23,9% nel 2019 con il rallentamento del mercato più ampio. È diminuito drasticamente dopo il 2020: 19,6% nel 2021, 20,4% nel 2022, poi un passo fino al 12,1% nel 2023, un livello che è sostanzialmente rimasto da allora, al 15,2% (2024), 13,8% (2025) e 12,0% (2026 YTD). Qualunque cosa abbia guidato il cambiamento nel periodo 2018-2023, da allora non si è invertita la rotta.

Ciò che si muoveva al suo fianco: assegni più grandi, più di loro

La transazione media in un ufficio è stata di 631.680 AED nel 2020. Entro il 2026 sarà di 2.561.280 AED, circa quattro volte più grande. E non si trattava di un numero minore di accordi più grandi; Anche il volume delle transazioni è aumentato nello stesso periodo, da 912 transazioni nel 2020 a un ritmo annualizzato superiore a 5.000 nel 2026. Un mercato in cui il tipico accordo è diventato molto più grande, e ce ne sono di più, è un mercato in cui la base di acquirenti si è spostata verso investitori e istituzioni che emettono assegni più grandi a titolo definitivo, piuttosto che proprietari-occupanti che finanziano un acquisto contro reddito.

Perché contanti, strutturalmente

Il contante elimina completamente il rischio di finanziamento e la tempistica, il che conta di più man mano che le dimensioni degli assegni aumentano e i venditori preferiscono sempre più la velocità e la certezza della chiusura: un acquirente in contanti può concludere un accordo in pochi giorni, uno finanziato in settimane. Inoltre, è più importante in un mercato con il tipo di volatilità dei prezzi che abbiamo documentato altrove in questo sito: un mutuo approvato rispetto alla valutazione di un mese può essere una discrepanza rispetto a quella del mese successivo, in un mercato in cui le mediane si sono spostate del 30-40% mese dopo mese (vedi il nostro articolo sulla quadruplicazione dei prezzi per i dettagli anno per anno). Niente di tutto ciò dimostra di per sé la causalità, ma il modello, più grande, più frequente, meno finanziato, punta in una direzione coerente.

Un mercato che si allontana dai mutui non è un mercato in cui diventa più economico entrare. È il contrario: gli acquirenti che rimangono possono firmare assegni più grandi senza averne uno. - Analisi OSNOVA

Cosa significa se stai finanziando

Ciò non significa che gli acquisti di uffici finanziati da mutui siano scomparsi: il 12% di un mercato che ha concluso 3.093 transazioni fino all’agosto 2026 rappresenta ancora diverse centinaia di transazioni all’anno. Ma una quota in contrazione significa meno operazioni finanziate comparabili con cui confrontare una valutazione bancaria, e un mercato sempre più valutato da acquirenti che non sono affatto sensibili ai costi di finanziamento, alle tempistiche di valutazione o ai limiti del prestito-valore. Vale la pena sapere con quale tipo di acquirente stai competendo prima di fare un'offerta e vale la pena dedicare più tempo a qualsiasi offerta che dipenda dall'approvazione, in un mercato che si muove così velocemente intorno a te.