Un solo edificio ha venduto 520 uffici. Ecco dove viene effettivamente scambiato il mercato degli uffici di Dubai.

Chiedi dove si colloca il mercato degli uffici di Dubai e ti verrà restituito il nome del distretto: Business Bay, JLT, DIFC. Questa è l'unità di analisi sbagliata. Classifica invece in base al conteggio delle transazioni a livello di edificio, e un nome si distingue dagli altri: Shahrukhz sul Danubio, con 520 affari registrati per uffici, più di qualsiasi altra torre della città, in qualsiasi distretto. Classifica gli stessi dieci edifici in base al prezzo e l'ordine si confonde completamente: l'edificio più scambiato non è quello più costoso e il divario tra il nome più economico e quello più costoso in questa lista di liquidità è 3,2x.

Leggendo l'elenco, un edificio alla volta

1. Shahrukhz sul Danubio · 520 affari, 4.109 AED/mq L'edificio per uffici più scambiato a Dubai con un ampio margine: quasi un terzo di transazioni in più rispetto al nome n. 2 in questo elenco.
2. Capital One · 389 operazioni, AED 1.831/sqft Secondo in termini di liquidità, ben al di sotto di Shahrukhz in termini di prezzo: un volume elevato, un prezzo moderato paragonabile con una cronologia delle transazioni sufficientemente approfondita da potersi fidare.
3. Tamani Arts Office · 319 offerte, AED 1.945/mq Si avvicina a Capital One sia in termini di volume che di prezzo: un profilo simile, indirizzo diverso.
4. Sede centrale di ROVE · 318 affari, AED 4.667/mq Liquido quasi quanto il Tamani Arts Office, a più del doppio del prezzo: la media più alta di qualsiasi edificio in questa top ten liquida.
5. I RISE TOWER · 233 affari, AED 1.475/mq Il prezzo medio più basso tra i dieci edifici più scambiati: ancora abbastanza liquido (233 affari) per essere un comparabile affidabile, proprio all'estremità conveniente della gamma.

Due sviluppatori, due fasce di prezzo molto diverse

Il Danubio compare due volte in questa top ten: Shahrukhz al primo posto (520 affari, AED 4.109/mq) e ASPIRZ al quinto (264 affari, AED 2.386/mq), a prezzi di quasi 1.700 dirham per piede quadrato. Si tratta del prodotto di un singolo sviluppatore che copre una gamma significativa dello spettro di prezzi del mercato, mentre entrambe le torri si collocano ancora tra i dieci edifici più liquidi monitorati. Il posizionamento di volume e prezzo non è la stessa variabile, anche all'interno del portafoglio di uno sviluppatore.

L’edificio con il maggior numero di transazioni costituisce il comparabile più affidabile, non necessariamente il più economico o il più costoso. - Analisi OSNOVA

Perché la liquidità a livello di edificio conta più di quella a livello di distretto

Una mediana distrettuale può fare la media tra dozzine di edifici con storie di transazioni molto diverse, appianando esattamente le differenze che contano per un'unità specifica. Una mediana a livello di edificio con oltre 150 transazioni alle spalle, come ogni nome in questo elenco, è di per sé un insieme comparabile veramente affidabile. Quando eseguiamo un controllo delle offerte rispetto ai dati DLD, questo è il livello che controlliamo inizialmente: non "quanto costa Business Bay", ma "per cosa è stata effettivamente scambiata questa torre specifica, quante volte e quanto recentemente".