L'ufficio accanto alla stazione metro Emirates Towers costa 2,98× quello di Rashidiya

Due uffici, entrambi a pochi passi da una stazione della metropolitana di Dubai. Uno commercia ad una media di 4.359 AED per piede quadrato. L'altro viene scambiato a 1.463 AED, un terzo del prezzo. La differenza non è l'unità. È quale stazione. Classifica le transazioni degli uffici di Dubai in base alla fermata della metropolitana più vicina e viene visualizzata una scala dei prezzi chiara, dalle Emirates Towers in cima all'elenco a Rashidiya in fondo. La distanza da una fermata della metropolitana non è l'unico fattore che determina i prezzi degli uffici, ma tra queste dieci stazioni si allinea quasi perfettamente con il prezzo. La liquidità racconta una storia completamente diversa.

La cima della scala e perché è sottile

Emirates Towers è in cima alla tabella dei prezzi con solo 111 transazioni nel suo raggio d'azione nell'intero periodo: una piccola tasca a bassa liquidità di azioni molto costose. Vale la pena fare un controllo incrociato per questo numero: Emirates Towers si trova all'interno del bacino più ampio DIFC /WTC, la cui mediana a livello distrettuale è pari a 4.776 AED per piede quadrato nella nostra classifica dei prezzi assoluti e 5.016 AED nella nostra serie DIFC /WTC anno per anno (vedi l'approfondimento collegato di seguito): diversi metodi di misurazione che arrivano nello stesso quartiere costoso, che è il tipo di controllo incrociato che rende più facile fidarsi di un campione ristretto.

1. Stazione Business Bay · 2.471 offerte, AED 1.746/mq Di gran lunga la stazione più liquida in questa lista (più di venti volte il conteggio delle transazioni delle Emirates Towers) a meno della metà del prezzo. Il set comparabile più profondo e controllabile dell'intera classifica.
2. Dubai Internet City · 1.911 offerte, AED 1.845/mq Liquida quasi quanto la stazione di Business Bay, a un prezzo simile. Insieme, queste due stazioni rappresentano un’ampia quota di tutte le transazioni in questa classifica.
3. Burj Khalifa / Dubai Mall · 1.236 affari, AED 2.380/mq Il numero di transazioni più alto sulla lista abbinato a un prezzo veramente premium: una rara combinazione di profonda liquidità e una forte mediana, che di solito è l'una o l'altra.
4. Centro città di Deira · 34 offerte, AED 1.651/mq Un rispettabile prezzo medio che si colloca sul campione di gran lunga più ristretto: oltre un decennio di dati, transazioni a malapena sufficienti per definirlo un insieme affidabile e comparabile. Un singolo accordo insolito in questo caso sposta la mediana molto più di quanto lo stesso accordo sposterebbe quello di Business Bay.

Prezzo e liquidità non sono la stessa misura. Una stazione può condurre su uno e seguire male sull'altro. - Analisi OSNOVA

Cosa significa questo per i comparabili

Quando un broker cita "ufficio vicino alla metropolitana di Business Bay", il numero dietro di esso si basa su 2.471 transazioni: un insieme comparabile più affidabile di quello esistente in questo mercato. Quando lo stesso tipo di frase viene utilizzato per qualcosa vicino al Deira City Centre o alle Emirates Towers, il campione è una frazione delle dimensioni e la mediana è corrispondentemente più facile da distorcere con uno o due affari anomali. Vale la pena chiedere quale tipo di stazione viene effettivamente quotata prima di fidarsi del numero: un prezzo con oltre 2.000 transazioni alle spalle e un prezzo con 34 alle spalle meritano diversi livelli di fiducia, anche quando le cifre principali sembrano ugualmente precise.