Da qualche parte nel record di vendite DIFC /WTC mancano due anni interi. Non zero, non difettoso, semplicemente assente, come se il distretto avesse smesso completamente di vendere spazi per uffici nel 2019 e nel 2020. Non è stato così. DIFC e il World Trade Center costituiscono uno dei più antichi complessi di uffici istituzionali di Dubai, monitorato qui dal 2015, e - nella nostra classifica di crescita decennale, collegata di seguito - il distretto che è cresciuto di più tra tutti quelli da noi monitorati, raggiungendo una mediana nel 2026 di 5.016 AED al piede quadrato, più del triplo del livello del 2015 di 1.400 AED. Ma il divario nei dati è altrettanto informativo quanto i numeri che lo circondano, e vale la pena comprenderlo prima di fidarsi di ogni singolo anno di questo grafico.
2015–2018: un mercato maturo, che si muove in una fascia ristretta
Il prezzo è stato aperto a 1.400 AED nel 2015 ed è rimasto in un intervallo ristretto per quattro anni: 1.463 AED (2016), 1.550 AED (2017), quindi un calo a 1.381 AED (2018). Niente di questo periodo somiglia al distretto che avrebbe poi registrato il maggiore guadagno decennale del mercato; si presenta come un mercato istituzionale stabile e insignificante, che è esattamente ciò che la reputazione di DIFC /WTC prevederebbe.
2019-2020: il divario
In questo set di dati non è riportata la mediana DLD per le vendite di uffici DIFC /WTC nel 2019 o 2020: la serie passa direttamente da 1.381 AED nel 2018 a 1.139 AED nel 2021. Questa non è un'omissione da parte nostra; si tratta di una vera e propria lacuna nei dati sottostanti, ed è di per sé informativo: la liquidità delle vendite in questo distretto durante la recessione del 2019-2020 era apparentemente troppo scarsa per produrre una mediana affidabile. Rent racconta una storia diversa per gli stessi due anni, ne parleremo più avanti.
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| Anno | Prezzo, AED/mq |
|---|---|
| 2015 | 1,400 |
| 2016 | 1,463 |
| 2017 | 1,550 |
| 2018 | 1,381 |
| 2021 | 1,139 |
| 2022 | 1,430 |
| 2023 | 1,848 |
| 2024 | 2,035 |
| 2025 | 2,451 |
| 2026 | 5,016 |
2021-2026: ripresa, al di sotto del vecchio livello, poi una brusca salita
La cifra del 2021, 1.139 AED, è in realtà inferiore a 1.381 AED del 2018: il mercato è ripreso al di sotto del punto in cui si era interrotto, non al di sopra. Da lì la salita è costante e poi brusca: 1.430 AED (2022), 1.848 AED (2023), 2.035 AED (2024), 2.451 AED (2025) e 5.016 AED nel 2026: più del doppio dell'anno precedente in un unico tratto.
Rent racconta una storia più completa, perché non ha mai smesso di essere registrato
A differenza del prezzo, i dati sugli affitti Ejari di DIFC / WTC non presentano lacune: una corsa completa da 115,5 AED al piede quadrato nel 2015 a 139,2 AED nel 2026. Questo contrasto è di per sé una constatazione: l'attività di leasing in DIFC è continuata per tutto il 2019-2020 anche quando l'attività di vendita apparentemente si è ridotta abbastanza da perdere una mediana di prezzo affidabile, coerente con il fatto che gli occupanti rimanevano nei loro contratti di locazione mentre i proprietari si trattenevano dalla vendita in un mercato piuttosto debole. piuttosto che il quartiere si calmi del tutto.
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| Anno | Affitto, AED/mq |
|---|---|
| 2015 | 115.5 |
| 2016 | 117.4 |
| 2017 | 115.0 |
| 2018 | 112.1 |
| 2019 | 100.0 |
| 2020 | 85.6 |
| 2021 | 84.0 |
| 2022 | 93.6 |
| 2023 | 103.5 |
| 2024 | 113.3 |
| 2025 | 127.0 |
| 2026 | 139.2 |
L'affitto ha toccato il fondo nel 2020 a 85,6 AED - in calo rispetto a 112,1 AED nel 2018 - poi ha recuperato costantemente, superando nuovamente il livello precedente al calo del 2018 entro il 2023 (103,5 AED) e continuando a 139,2 AED nel 2026, un livello del 24% superiore al precedente picco del 2018.
Cosa dice il rendimento sul motivo per cui DIFC non viene visualizzato nella nostra classifica dei redditi
Dividi l'affitto del 2026 per il prezzo del 2026 e DIFC /WTC equivale a un rendimento lordo di circa il 2,8%, ben lontano dal 14,2% di DIP o addirittura dal 7,2% di Business Bay (vedi il nostro articolo sul rendimento rispetto alla crescita, collegato di seguito), e in linea con il motivo per cui DIFC /WTC non appare affatto nella nostra top-12 dei rendimenti monitorati. L’andamento dei prezzi nell’arco di dieci anni, da 1.400 AED a 5.016 AED, circa +258%, è andato ben al di sopra del +20,5% che l’affitto ha gestito dal 2015. Questo divario è esattamente ciò che un investitore che acquista oggi spazi per uffici DIFC /WTC sulla base del rendimento locativo deve sottoscrivere con attenzione; la storia della crescita qui è reale, ma non è una storia di reddito.
La tabella degli affitti DIFC non presenta anni mancanti. Il suo grafico dei prezzi ne ha uno. Anche questo divario è rappresentato dai dati. - Analisi OSNOVA
Questo è uno dei segmenti del mercato più sottili e maggiormente guidati dai titoli. Controlleremo gli effettivi comparabili DLD per la torre specifica prima di impegnarti.