Immagina una borsa in cui tre società rappresentano l’87% di ogni operazione. Questa è più o meno la forma che ha avuto il mercato degli uffici di Dubai nel 2021, tranne per il fatto che i tre nomi erano Business Bay, JLT e qualunque distretto avesse il terzo seggio a rotazione quell'anno. Per gran parte dell’ultimo decennio, questi tre distretti hanno assorbito la stragrande maggioranza di tutti gli affari relativi agli uffici; al picco del 2021, i primi tre rappresentavano l’87,3% di ogni transazione sul mercato. Nel 2025 la loro quota complessiva era scesa al 62,3%. Da inizio anno al 2026 si attesta al 60,3%. Il mercato non è diventato più piccolo; è diventato più ampio.
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| Anno | Le prime 3 concentrazioni |
|---|---|
| 2015 | 77.0% |
| 2016 | 79.1% |
| 2017 | 80.5% |
| 2018 | 83.9% |
| 2019 | 86.1% |
| 2020 | 85.5% |
| 2021 | 87.3% |
| 2022 | 83.4% |
| 2023 | 82.5% |
| 2024 | 80.4% |
| 2025 | 62.3% |
| 2026 | 60.3% |
Un decennio di concentrazione, poi un improvviso allentamento
Il tasso di concentrazione è salito costantemente dal 77,0% nel 2015 all’86,1% nel 2019, è diminuito leggermente durante la crisi del 2020 (85,5%), per poi raggiungere il suo picco nel 2021 all’87,3%, un anno in cui gli scambi erano così scarsi che una manciata di distretti liquidi assorbivano quasi tutto il resto per impostazione predefinita. Da lì in poi si è mantenuto nella fascia medio-bassa degli anni '80 fino al 2024 (80,4%). La vera svolta arriverà nel 2025, con un calo di 18,1 punti al 62,3% in un solo anno, mantenendosi su un livello simile fino al 2026 da inizio anno.
Le due costanti e il sedile rotante
Business Bay e JLT sono i punti fissi in tutti i dodici anni: ogni lista dei primi tre li include entrambi. Osservando le loro traiettorie dei prezzi contro Arjan, uno dei distretti che ha periodicamente preso il terzo seggio, mostra come si siano mossi in modo diverso anche se occupavano ruoli simili nei calcoli della concentrazione:
| Quartiere | 2020 | 2026 | Mossa |
|---|---|---|---|
| Baia degli affari | 728 | 4,230 | ×5.8 |
| JLT | 543 | 1,677 | ×3.1 |
| Arjan | 657 | 1,554 | ×2.4 |
Il prezzo di Business Bay è quasi quintuplicato dal 2020 al 2026, JLT è quasi triplicato e Arjan, nonostante la liquidità molto più ridotta, è comunque riuscito a più che raddoppiare rispetto alla sua base del 2020. Tutti e tre sono rimasti parte del nucleo del mercato anche se il tasso di concentrazione complessivo è diminuito, il che significa che il calo di concentrazione non è dovuto alla perdita di rilevanza di Business Bay o JLT. Riguarda ciò che accade sotto di loro.
Business Bay e JLT non hanno perso la presa sul mercato. Tutto sotto di loro è diventato più affollato. - Analisi OSNOVA
Perché un rapporto di concentrazione in calo è più importante di quanto sembri
Un mercato in cui l'87% delle transazioni si svolge in tre distretti è un mercato in cui la scoperta dei prezzi al di fuori di questi tre è scarsa e inaffidabile: chiedere i prezzi in un distretto con una manciata di transazioni annuali è molto più facile da citare erroneamente, in entrambe le direzioni, semplicemente perché non c'è abbastanza cronologia commerciale per confrontarli. Al 60%, c'è una liquidità significativamente maggiore e comparabili più affidabili, distribuiti su un insieme più ampio di distretti rispetto a tre anni fa. Questo è un cambiamento strutturale che vale la pena conoscere prima di presumere che "tutti sono in Business Bay o JLT " sia ancora la storia completa - è sempre meno la storia completa, su questi dati, ogni anno.
I distretti più sottili sono più facili da citare erroneamente. Troveremo i veri comparabili DLD ovunque tu stia cercando, indipendentemente dal numero di transazioni presenti.