Due numeri, a sedici anni di distanza, fanno sembrare la proprietà commerciale di Dubai una vittoria facile. Un'unità di vendita al dettaglio costava in media 829 AED per piede quadrato nel 2010 e 3.000 AED nel 2026. Un ufficio costava 1.123 AED e ora costa 2.386 AED. Entrambi salirono. Ma un investitore che ne possedesse uno ha vissuto due mercati completamente diversi.
Vendita al dettaglio: di nuovo sopra il 2010 nel 2014, e da allora mai molto al di sotto
Il commercio al dettaglio si è ripreso rapidamente dalla crisi post-2008. Nel 2014 il prezzo medio dei negozi era già tornato al di sopra del livello del 2010, e da allora non è rimasto molto al di sotto di quella linea. La mediana del 2026 di 3.000 AED per piede quadrato è 3,6 volte la cifra del 2010.
Uffici: 14 anni andata e ritorno
Gli uffici raccontano una storia diversa. Da 1.123 AED per piede quadrato nel 2010, la mediana è scesa a 650 AED entro il 2020, con una perdita del 42%. È risalito al livello del 2010 solo nel 2024. Chiunque abbia acquistato un ufficio a Dubai nel 2010 ha aspettato 14 anni solo per raggiungere il pareggio sul prezzo. Chiunque abbia acquistato nel 2020 ha più che triplicato i propri soldi sulla carta.
Due cose da sapere prima di leggere questo articolo: "gli uffici costano poco, comprali subito"
- Il 64% delle trattative per uffici del 2026 sono fuori programma. 2.603 delle 4.039 vendite di uffici registrati quest'anno sono nuove torri che vengono vendute a un prezzo premium, a una media di 3.543 AED per piede quadrato. Aumentano la mediana del mercato.
- Gli uffici pronti raccontano una storia più tranquilla. L'ufficio medio pronto è stato venduto per 1.750 AED per piede quadrato nel 2026, in aumento di circa l'11% rispetto al 2025, una mossa molto più piccola di quanto suggerisce la mediana del titolo.
| Segmento | Offerte | Tutto, AED/mq | Pronto | Fuori programma | Condivisione fuori piano |
|---|---|---|---|---|---|
| Uffici | 4,039 | 2,386 | 1,750 | 3,543 | 64% |
| Vedere al dettaglio | 1,296 | 3,000 | 2,214 | 3,500 | 60% |
Cosa significa il divario per il rendimento
Poiché le unità pronte vengono scambiate molto al di sotto del piano previsto, il rendimento dell'affitto dipende quasi interamente da quale si acquista. Un negozio pronto a 2.214 AED per piede quadrato, affittato al nuovo contratto di locazione al dettaglio medio del 2026 di 176 AED per piede quadrato all'anno, rende circa l'8% lordo. Un ufficio pronto a 1.750 AED, affittato a 66 AED, rende meno del 4%. Paga la mediana fuori piano per entrambi e il rendimento del primo giorno diminuirà ulteriormente.
Il punto di ingresso decide il ritorno
La stessa classe di asset ha comportato un’attesa di 14 anni per un acquirente e il triplo per un altro. La differenza non era l'edificio, era il prezzo pagato all'ingresso. Il registro ti mostra dov'è il punto di ingresso, distretto per distretto ed edificio per edificio.
Inviami l'ufficio o il negozio che stai cercando. Ti mostrerò quanto è stato effettivamente pagato in quell'edificio e in quel distretto, pronto e non previsto, prima che tu firmi.