Dubai ha chiuso il 2025 con 917 miliardi di AED in transazioni immobiliari e solo tre REIT

Dubai ha chiuso il 2025 come il mercato immobiliare più attivo al mondo: oltre 270.000 transazioni per un valore di 917 miliardi di AED, in crescita del 20% su base annua. Solo nel primo semestre, 95.000 investitori hanno investito 326 miliardi di AED e il mercato ha continuato a crescere nonostante il conflitto regionale. Giugno ha portato una nuova ondata di lanci di sviluppatori. Il volume c'è. L'infrastruttura di investimento non si è adeguata.

Oltre il 90% delle transazioni immobiliari di Dubai proviene ancora da singoli acquirenti e HNWI che acquistano direttamente. Ci sono solo tre REIT quotati al Nasdaq Dubai e insieme rappresentano una frazione del valore totale del mercato. Confrontatelo con New York, dove circa il 60% delle transazioni sono acquisti diretti e il resto scorre attraverso REIT, fondi di private equity, investitori istituzionali e prodotti cartolarizzati. Circa il 60% dei 25 principali investitori istituzionali nordamericani utilizza i REIT come parte della propria strategia di allocazione.

Dubai ha il volume di un mercato maturo. Non i canali.

Gli acquirenti diretti e il capitale istituzionale si comportano diversamente, e il mix di canali di un mercato dice tanto sulla sua maturità quanto sul numero delle transazioni. Il mix di Dubai è ancora prevalentemente diretto.

Ogni canale svolge un ruolo diverso. Gli acquirenti diretti rispondono al sentiment: un lancio forte, un buon trimestre, un taglio dei prezzi tempestivo. Il capitale istituzionale risponde ai fondamentali: occupazione, rendimento, costo di sostituzione. Dubai attualmente utilizza quasi interamente il primo tipo.

Il gap REIT in una IPO

Nel gennaio 2025, Dubai Holding ha quotato il primo REIT residenziale dell'emirato sul Nasdaq Dubai. L’IPO ha raccolto 584 milioni di dollari. Gli ordini hanno superato i 15 miliardi di dollari.

Non è un problema di domanda. Gli investitori vogliono esporsi al settore immobiliare di Dubai attraverso veicoli quotati, liquidi e regolamentati: semplicemente non ce ne sono abbastanza da acquistare.

"I singoli acquirenti seguono il sentiment. Il capitale istituzionale segue i fondamentali. Un mercato ha bisogno di entrambi gli strati per mantenersi stabile."

Cosa verrà dopo

Tre REIT quotati e una IPO di successo sembrano la mossa di apertura, non il punto finale. I canali che più probabilmente seguiranno:

Fondi immobiliari di private equity. Capitale istituzionale condiviso mirato a specifiche classi di asset, logistica, ospitalità, residenziale pianificato, senza requisiti di quotazione.

Fondi negoziati in borsa su indici immobiliari. Esposizione liquida e quotata in borsa a un paniere di asset immobiliari di Dubai anziché a un singolo edificio.

Note strutturate legate alla performance immobiliare. Prodotti di tipo obbligazionario con rendimenti legati a indici immobiliari o benchmark di rendimenti locativi.

Obbligazioni degli sviluppatori. I mercati del debito sostituiscono il flusso di cassa prevendita come principale modo con cui gli sviluppatori finanziano l’edilizia, un cambiamento già in corso tra i più grandi nomi sostenuti dallo Stato.

Piattaforme di proprietà frazionata. Strutture tokenizzate o con titolo condiviso che consentono agli investitori di acquistare una parte di un'unità anziché il tutto.

Perché il divario è importante: per gli investitori, gli sviluppatori e il mercato

Uno. Per gli investitori, questi canali significano accesso senza acquistare un’intera unità: una barriera di capitale inferiore, maggiore liquidità e supervisione normativa che un acquisto diretto fuori piano non comporta.

Due. Per gli sviluppatori, il capitale istituzionale finanzia la costruzione su scala cluster, comunità principali, infrastrutture condivise, consegna graduale a lungo termine, piuttosto che una torre finanziata unità per unità attraverso le prevendite.

Tre. Per il mercato significa profondità. I singoli acquirenti seguono il sentiment; il capitale istituzionale segue i fondamentali. Un mercato che funziona su entrambi gli strati insieme comporta una minore volatilità rispetto a un mercato che funziona su uno solo di essi.

Il quadro dell’offerta potrebbe ancora cambiare poiché gli sviluppatori ricalcoleranno l’economia dell’edilizia rispetto a un contesto di tassi di cambiamento. Ma il passaggio strutturale verso canali istituzionali, REIT, fondi, obbligazioni, piattaforme frazionarie, sembra permanente, non ciclico. Dubai ha già dimostrato di poter generare volume. Quello che succede dopo riguarda il modo in cui affluiscono i soldi.