Knight Frank ha appena pubblicato il Rapporto sulla ricchezza 2025. Il segmento del lusso di Dubai è cresciuto del +25,1%, secondo solo a Tokyo a livello globale. Ma il titolo nasconde un’immagine più sfumata.
Le prime 10 città per crescita dei prezzi residenziali di prima qualità raccontano una storia chiara su dove si sta muovendo il capitale globale. Tokyo guida con +58,5%, in gran parte guidata da uno yen debole che rende le proprietà giapponesi economiche per gli acquirenti stranieri, oltre a un’offerta limitata e tassi di interesse prossimi allo zero. È un rally guidato dalla valuta.
Il 25,1% di Dubai è diverso. È sostenuto da fondamentali strutturali.
2° a livello mondiale
Afflusso di capitali
Piscina da 863 milioni di AED
Cosa sta spingendo il 25,1% di Dubai
IDE record di 45,6 miliardi di dollari nel 2024. Oltre 100.000 nuovi residenti all'anno. Golden Visa che guida capitale a lungo termine. Zero tasse sul reddito. Un contesto normativo che funzioni davvero. Questi non sono impulsi speculativi: sono fattori strutturali di domanda che si accumulano nel corso di cicli pluriennali.
Il resto della top 10 rafforza lo schema: Manila al +17,5%, Seul al +14,7%, Praga al +14,6%, ciascuna città con la propria versione della stessa tesi: mobilità dei capitali alla ricerca di rendimento, chiarezza normativa e vivibilità.
"L'indice del lusso sale. Ma all'interno di quel mercato ci sono sacche di valore reale, se si hanno i dati per trovarle. "
La parte che manca alla maggior parte delle persone
Mentre i prezzi del lusso sono aumentati del 25%, le correzioni del mercato secondario si stanno già verificando in aree specifiche. Downtown, Palm Jumeirah, Dubai Hills: tutti mostrano riduzioni di prezzo sulle singole unità. L'indice aggregato si muove in una direzione; la realtà a livello unitario è più granulare.
Traccio quotidianamente 43.584 annunci in tutta Dubai. In questo momento, 1.195 hanno riduzioni di prezzo attive. Pool di sconti totale: 863 milioni di AED. Non si tratta di un crollo: è un mercato che crea punti di ingresso per acquirenti esperti di dati mentre il titolo fa sì che tutti gli altri guardino dall’altra parte.
Tokyo vs Dubai: due storie diverse
L'impennata del +58,5% di Tokyo merita di essere contestualizzata. Lo yen è caduto di circa il 30% rispetto al dollaro tra il 2022 e il 2024, rendendo le proprietà giapponesi strutturalmente più economiche per ogni acquirente straniero che paga in USD, EUR o GBP. Tassi di interesse prossimi allo zero e decenni di offerta limitata hanno fatto il resto. Si tratta di un rally legittimo, ma la componente valutaria ne gonfia i numeri.
La crescita di Dubai è denominata in una valuta ancorata al dollaro. Non è previsto alcuno sconto sul Forex. Il 25,1% è reale, strutturale e sostenuto dall’afflusso di popolazione, non da una distorsione della politica monetaria. Quando lo yen si normalizzerà, i numeri di Tokyo si modereranno. Il numero di Dubai è appiccicoso.