Per cinque anni, una classe di asset ha sostenuto questo mercato. Appartamenti e ville assorbono capitali, lanci e titoli dei giornali. La pubblicità è stata un ripensamento. Il divario che ha lasciato è ora un’opportunità.
Questo non è uno slogan: è ciò che l’ultimo mezzo decennio di costruzione ha effettivamente prodotto. Per cinque anni, a Dubai non è stato consegnato quasi alcun vero e proprio nuovo stock di uffici. Ciò che è stato lanciato è stato spesso la vendita al dettaglio o gli uffici nascosti sul podio delle torri residenziali: spazi a uso misto che non vengono mai scambiati, o prezzati, come una vera risorsa commerciale. I numeri dell'offerta principale sembravano a posto. La fornitura di un vero prodotto commerciale non esisteva.
L’offerta è scarsa e per lo più se ne parla
Cominciamo dalla scarsità, perché tutto il resto ne consegue. A fronte di 11,3 milioni di mq di uffici totali esistenti a Dubai, nel primo trimestre del 2026 sono stati consegnati solo 10.240 mq di nuove forniture per uffici: un errore di arrotondamento. Savills contava solo 1,9 milioni di piedi quadrati di spazi per uffici previsti per la consegna nel 2026, la maggior parte dei quali pre-affittati prima del completamento. In ogni momento, Dubai ha circa 20 beni commerciali reali attualmente sul mercato.
Ecco come si presenta una vera e propria compressione dell’offerta. DIFC Square, uno dei pochi completamenti Grade A dell'anno, è stato sostanzialmente affittato prima ancora di aprire i battenti: la domanda ha soddisfatto l'edificio prima che l'edificio incontrasse la strada. Quando le nuove azioni vengono assorbite prima del completamento, il potere di determinazione dei prezzi spetta interamente a chi possiede il prodotto oggi.
La svolta è nei dati della transazione
La scarsità è una configurazione, non un segnale. Il segnale è ciò che è passato di mano. Nel giugno 2026, il commerciale era l’unico segmento in territorio positivo su base annua, in crescita del 21,1%, mentre le ville sono diminuite del 49,5%, i terreni del 29,7% e gli appartamenti del 9,8%. L'intero complesso residenziale si è contratto; la pubblicità correva nella direzione opposta.
Tre edifici per uffici sono passati di mano lo scorso trimestre: transazioni di asset interi, non di unità a strati. E i primi seri lanci Grade A stanno finalmente arrivando: la torre per uffici di Al Habtoor del 1970 su Sheikh Zayed Road e LUMENA ALTA di OMNIYAT, destinato a diventare l'edificio commerciale più alto di Business Bay. Una torre commerciale su Sheikh Zayed Road è andata esaurita il giorno del suo lancio. I costruttori non costruiscono uffici a meno che non possano venderli, e stanno costruendo.
Il prezzo è già stato rivalutato
La prova più evidente è il biglietto medio. La dimensione dell'accordo commerciale è crollata a 0,56 milioni di AED al minimo del 2020 e da allora è arrivata a 2,80 milioni di AED, cinque volte dal fondo. Questo non è sentimento; sono gli acquirenti che pagano per un asset scarso e produttivo, ed è un mercato diverso da quello che ha toccato il fondo sei anni fa.
E la base degli acquirenti non è raggruppata a un’estremità. Suddividere le offerte in base al prezzo e la domanda è distribuita su tutta la scala: 7% sotto 1 milione di AED, 25% tra 1 e 2 milioni, 21% tra 2 e 3 milioni, 21% tra 3 e 5 milioni e 26% sopra i 5 milioni di AED. Circa due terzi degli accordi commerciali ora superano i 2 milioni di AED, un quarto sopra i 5 milioni: la profondità di un mercato con una reale partecipazione istituzionale e HNWI, non una sottile fascia di ribaltamenti speculativi.
Il driver che la maggior parte degli investitori non vede
C'è una ragione strutturale per cui ciò vale oltre i numeri di un trimestre. Dubai si basa sugli espatriati e gli espatriati hanno bisogno di comunità. Un ufficio qui non è solo spazio, come nelle città dove le persone hanno già le proprie reti. È un punto di contatto. Un luogo a cui appartenere in una città dove l’appartenenza deve essere costruita da zero, affare dopo affare, stanza dopo stanza.
Ciò cambia la natura della domanda. Gli spazi per uffici acquistati per la rete e la presenza, non solo per le scrivanie, sono molto meno sensibili al ciclo di lavoro da casa che ha svuotato i mercati degli uffici altrove. Rende la domanda di uffici a Dubai duratura e non ciclica ed è esattamente il tipo di fattore di secondo ordine che un foglio di calcolo costruito solo sulla metratura non riuscirà mai a catturare.
Volume del segmento e prezzi commerciali da DLD tramite DXBinteract, giugno 2026. Forniture per ufficio da Savills, mercato degli uffici di Dubai, 2026. Le quote della fascia di prezzo si riferiscono a transazioni commerciali per fascia AED. La cifra 5× è il prezzo medio dell'operazione nel 2026 (2,80 milioni di AED) rispetto al minimo del 2020 (0,56 milioni di AED). Indicativo, non un consiglio di investimento.
Prezzo residenziale ultimo ciclo. La pubblicità è dove viene scritto il prossimo. Ma il divario tra l’ultimo ciclo e questo è esattamente il luogo in cui vengono commessi gli errori: un mercato di rivalutazione è anche il luogo in cui i prezzi richiesti superano ciò che effettivamente viene cancellato. Prima di firmare qualsiasi cosa, controlla il prezzo richiesto rispetto a quanto indicato dal DLD è stato pagato. Questa differenza è l'intero gioco.