Die Zahl der Büros in Sports City ist seit 2020 um das 5,2-Fache gestiegen, und das ist das Warnzeichen, nicht der Sieg

Stellen Sie sich vor: ein Bezirk, dessen Büropreise seit dem Tiefststand der Pandemie um das 5,24-fache gestiegen sind, der leistungsstärkste Büromarkt in Dubai, vor Business Bay, vor DIFC, vor allen anderen, die wir verfolgen. Das ist die genaue, ungeschönte Darstellung von Sports City heute; 453 AED pro Quadratfuß zum niedrigsten Preis, jetzt 2.374 AED. Ordnen Sie den gleichen Bezirk danach, wie stark seine Büromieten in den letzten zehn Jahren gesunken sind, und er gewinnt auch diese Rangliste, mit einem Rückgang von 62 %, dem stärksten Rückgang von allen, die wir verfolgen. Gleicher Bezirk, gleiche Anlageklasse, zwei Rankings, die eine ähnliche Geschichte erzählen sollten, aber nicht.

Zwei Zahlen, ein Bezirk, und sie messen nicht dasselbe

Um genau zu sein, was verglichen wird: Der Preismultiplikator wird vom Tiefststand 2020 bis zum Median 2025–26, also sechs Jahre, gemessen. Der Mietpreis erstreckt sich über die gesamten zehn Jahre, von 2015-16 bis 2025-26. Da es sich hierbei um unterschiedliche Fenster handelt, handelt es sich nicht buchstäblich um eine widersprüchliche Metrik innerhalb desselben Zeitraums. Es handelt sich um zwei separate, überprüfbare Tatsachen über denselben Standort: Der Preis, den ein Investor für ein Sports City-Büro zahlt, ist seit 2020 um das 5,24-fache gestiegen, während die Einnahmen, durch die der Preis gestützt werden soll, seit einem Jahrzehnt gesunken sind, auch während des größten Teils der gleichen Zeitspanne, in der der Preis stieg.

Zur Größenordnung: Die Miete auf dem breiteren Büromarkt hat sich in den gleichen zwölf Jahren kaum verändert, 89,2 AED pro Quadratfuß im Jahr 2015, 73,3 AED im Jahr 2026, ein marktweiter Rückgang von etwa 18 %. Der Rückgang um 62 % in Sports City ist nicht darauf zurückzuführen, dass der Markt das tut, was alle Bezirke tun; Es ist ungefähr das Dreieinhalbfache des marktweiten Rückgangs, konzentriert an einem Ort.

Sports City ist nicht allein, nur der extremste Fall

Aus ähnlichen, aber nicht identischen Gründen liegt es in beiden Bestenlisten an der Spitze: der stärkste Preisanstieg seit 2020 und der stärkste Mietrückgang seit zehn Jahren. Es ist nicht der einzige Bezirk, der dieses Muster zeigt, nur die schärfste Version davon. Hier sehen Sie den Vergleich der nächsten paar, sortiert nach dem Ausmaß, in dem ihre Miete im gleichen Zeitraum von zehn Jahren gesunken ist:

1. Naif · Miete −44 % über 10 Jahre 110 bis 62 AED pro Quadratfuß. Ein älteres, dichteres Gewerbegebiet, in dem sich die Mietnachfrage auf neuere Immobilien in anderen Teilen der Stadt verlagert hat.
2. Al Qusais Industrial · Miete −37 % AED 94 bis AED 59. Ein industriell geprägter Teilmarkt, in dem sich die Nachfragemuster für Lager- und Leichtindustrie stark von den Bürobezirken unterscheiden, die den Preisanstieg vorantreiben.
3. Madinat Al Mataar · Miete −35 % AED 172 bis AED 111. Einer der stärkeren absoluten Wertrückgänge auf der Liste, dieser Bezirk startete mit einer deutlich höheren Mietbasis als die anderen hier.
4. Abu Hail · Miete −34 % AED 112 bis AED 73. Ein beständiger, unspektakulärer Rückgang, kein einziges schlechtes Jahr, nur ein Jahrzehnt der Abschwächung.

Wenn sich Preis und Miete so lange in entgegengesetzte Richtungen bewegen, ist einer von beiden falsch. Normalerweise ist es derjenige, der die Stimmung bewegt. - OSNOVA Analyse

Nicht jeder schnelle Rebound ist ein Warnsignal

Emirates Hills (Platz 2 nach Preiserholung, × 3,48) und Downtown (Platz 5, × 2,86) kombinieren beide ein starkes Preiswachstum mit Mieten, die im Vergleichszeitraum ebenfalls gestiegen sind, die genauen Zahlen finden Sie in unserer unten verlinkten Aufschlüsselung des Bezirkswachstums. Der Unterschied zwischen diesen beiden Bezirken und Sports City besteht nicht in der Größe der Preisänderung. Es geht darum, ob die Einkommensseite des Handels die Preisseite bestätigt oder ihr widerspricht. Das ist die einzige Überprüfung, die es wert ist, durchgeführt zu werden, bevor Sie allein ein Preisdiagramm für einen Bezirk überzeugt.