DIP erzielt bei Büros eine jährliche Rendite von 14,2 %. DIFC, der am schnellsten wachsende Bezirk, steht nicht einmal auf dieser Liste.

In fast jedem Bezirksplatz auf dem Büromarkt Dubais ist die Annahme verankert, dass der Standort, der am schnellsten wächst, auch der Standort mit den besten Erträgen ist. Sortiert man dieselben zwölf Bezirke nach aktueller Mietrendite und nach zehnjährigem Preiswachstum, gleicher Markt, gleiche zugrunde liegende DLD und Ejari -Daten –, fällt die Annahme fast sofort auseinander. DIP liegt bei der Rendite mit 14,2 % pro Jahr vorne, mehr als doppelt so hoch wie die 7,2 % von Business Bay, und erscheint nirgendwo auf der Wachstumstabelle. DIFC /WTC liegt mit einem Wachstum von +209 % über einen Zeitraum von zehn Jahren an der Spitze und schafft es nicht, die Top-Zwölf-Rendite zu erreichen. Was auch immer „der beste Bezirk“ für Sie bedeutet, es hängt ganz davon ab, welche dieser beiden Tabellen Sie lesen.

Lesen der Ertragstabelle: DIP, Silicon Oasis, Arjan

DIP, Dubai Investment Park, führt das Renditeranking mit großem Abstand an: 14,2 %, gegenüber 9,6 % für Silicon Oasis auf dem zweiten und 8,2 % für Arjan auf dem dritten Platz. Keines dieser drei Unternehmen erscheint auch nur annähernd an der Spitze des Wachstumsrankings; DIP steht überhaupt nicht auf der Wachstumsliste mit zehn Distrikten, die wir verfolgen, und Silicon Oasis liegt mit +60 % an letzter Stelle. Das ist kein Zufall, es kommt dem Musterbild eines Teilmarktes mit hoher Rendite und geringer Wertsteigerung nahe: Die Preise haben sich nicht weit genug bewegt, um das Miet-Preis-Verhältnis zu komprimieren, sodass die Rendite hoch geblieben ist, ohne dass eine Neubewertung vorgenommen wurde.

Lesen der Wachstumstabelle: das gleiche Muster, umgekehrt

JVC ist das deutlichste Beispiel dafür, dass es in die andere Richtung geht. Beim zehnjährigen Preiswachstum liegt es mit +195 % auf Platz 2, nur hinter DIFC /WTC, und liegt dennoch mit 5,1 % auf dem letzten Platz in der Renditetabelle. Der Preis liegt so weit über der Miete, dass JVC im selben Jahrzehnt von einem vermutlich ertragsstärkeren Einstiegspunkt zum Bezirk mit den niedrigsten Erträgen in dieser Rangliste aufgestiegen ist. Emirates Hills zeigt mit einem Schritt Rückstand eine mildere Version: Platz 3 für Wachstum (+190 %), aber Platz 9 für Rendite (5,5 %), starke Aufwertung, aber noch nicht genug, um die Einkommensseite vollständig auszulöschen.

Business Bay und Mirdif: die beiden Namen, die auf beiden Seiten einigermaßen auftauchen

Business Bay ist wohl der ausgewogenste Name auf der Liste, Nr. 6 für Wachstum (+104 %) und Nr. 6 für Rendite (7,2 %), und kommt auf dieser Liste einem Handel am nächsten, bei dem beide Seiten der Gleichung ungefähr ihr eigenes Gewicht haben, anstatt dass eine die andere kompensiert. Mirdif, das überhaupt nicht auf unserer Wachstumsliste nach Distrikten erscheint (was bedeutet, dass es außerhalb der Top Ten liegt, die wir für diese Kennzahl verfolgen), landet bei der Rendite mit 7,3 % immer noch im respektablen Mittelfeld, ein Distrikt, der bei keiner Kennzahl Schlagzeilen macht, was für einen einkommensorientierten Käufer nicht unbedingt eine Schwäche darstellt.

Ein Bezirk muss sich nicht ewig zwischen Wachstum und Ertrag entscheiden. Aber im Moment ist es bei den meisten, die wir verfolgen, der Fall. - OSNOVA Analyse

Keines der Rankings ist „richtig“, die Diskrepanz selbst ist das Ergebnis

Ein Anleger, der vom ersten Tag an auf den Cashflow setzt, liest die falsche Tabelle, wenn er nur einen zehnjährigen Preisanstieg im Auge hat, und ein Anleger, der einen Ausstieg über fünf bis zehn Jahre verspricht, liest die falsche Tabelle, wenn er nur die aktuelle Rendite im Auge hat. Behandeln Sie jeden Pitch, der eine Zahl ohne die andere angibt, „Dieser Bezirk ist in zehn Jahren um 195 % gestiegen“, ohne zu erwähnen, dass er jetzt die geringste Rendite von allen von uns verfolgten Orten erzielt, oder „14,2 % Rendite“, ohne zu erwähnen, dass das Wachstum zurückgeblieben ist, als die Hälfte des Bildes, denn auf der Grundlage dieser Daten ist dies immer der Fall.