Im Jahr 2021 betrug der Off-Plan-Anteil 0,1 % der Büroverkäufe in Dubai. Jetzt sind es 64,9 %.

Jeder Bau, der gebaut wird, beginnt mit einer Wette, der Bauträger geht davon aus, dass die Käufer vor der Fertigstellung zahlen werden, und die Käufer wetten darauf, dass das Gebäude nach seiner Fertigstellung mehr wert sein wird. Während des größten Teils des letzten Jahrzehnts war diese Wette auf dem Dubaier Büromarkt eine Minderheitsposition: Fertige Aktien machten den Großteil des Handels aus. Innerhalb von etwa achtzehn Monaten änderte sich das. Hier erfahren Sie, wie es geht, in vier Phasen statt in einem Diagramm.

2015–2018: Abweichungen vom Plan waren normal, dann verblasste es

Off-Plan machte 21,0 % der Büroverkäufe im Jahr 2015 und 17,1 % im Jahr 2016 aus, ein bedeutender, unauffälliger Anteil eines Marktes, der immer noch mit Korrekturen nach 2014 zu kämpfen hat. Danach ging sie stetig zurück: 7,7 % im Jahr 2017, 6,7 % im Jahr 2018. In keinem einzigen Jahr geschah etwas Dramatisches; Die Käufer tendierten einfach zu fertigen Lagerbeständen, da die allgemeine Preiskorrektur dazu führte, dass sie abwarteten und den rationalen Schritt sahen.

2019–2021: der Frost

Der Rückgang setzte sich mit 4,3 % (2019) und 4,4 % (2020) fort und erreichte dann praktisch Null: 0,1 % im Jahr 2021. Entwickler hatten die Markteinführungen aufgrund der Pandemie-Störung unterbrochen, und fast jede Bürotransaktion in diesem Jahr war ein Weiterverkauf von etwas bereits Gebautem. Dies ist der Tiefpunkt in der Grafik unten, und es lohnt sich, dabei zu bleiben, einen funktionierenden, liquiden Off-Plan-Büromarkt gab es in Dubai in diesem einen Jahr praktisch nicht.

2022–2024: eine langsame, ungleichmäßige Rückkehr

Die Erholung von nahe Null verlief schrittweise und nicht explosionsartig: 1,0 % im Jahr 2022, 4,1 % im Jahr 2023, 6,0 % im Jahr 2024, drei Jahre, um ungefähr wieder auf den Marktstand von 2018 zu klettern. Jeder, der den Markt Anfang 2024 gelesen hat, hätte vernünftigerweise zu dem Schluss kommen können, dass Off-Plan ein dauerhaft geringeres Merkmal des Büromarkts war als früher.

2025–2026: die Wende

Dieser Wert überlebte das Jahr 2025 nicht. Der Anteil stieg auf 31,0 %, mehr als das Fünffache des Niveaus von 2024, und dann auf 64,9 % seit Jahresbeginn im Jahr 2026, was einem Großteil des Marktes entspricht. Zwei Jahre waren aufgrund eines Rundungsfehlers bei mehr als der Hälfte jedes Büroverkaufs außerhalb des Plans. Nichts in der Entwicklung von 2022 bis 2024 ließ eine so drastische Bewegung vorhersehen; Es ist die Art von Beugung, die erst dann zum Vorschein kommt, wenn man sie bereits hinter sich gelassen hat.

Die andere Hälfte der Geschichte: Off-Plan ist kein Rabatt mehr

Hier ist, was sich im Laufe der Aktie verändert hat, und es ist für jeden, der diesen Trend liest, von Bedeutung, da einfach „die Käufer zurückkamen“. Im Jahr 2020 wurden fertige und nicht geplante Büroflächen fast zum gleichen Median gehandelt, 655 AED gegenüber 500 AED pro Quadratfuß, wobei nicht geplante Büroflächen eigentlich die günstigere Option, das traditionelle Verhältnis, sind. Bis 2026 kosten fertige Büros durchschnittlich 1.789 AED pro Quadratfuß; Off-Plan kostet 3.903 AED, mehr als das Doppelte. Off-Plan hat nicht nur seinen Marktanteil zurückerobert. Es erwies sich als teurerer Weg.

Ein plausibler Teil des Mechanismus: Die durchschnittliche Büroticketgröße ist von 631.680 AED im Jahr 2020 auf 2.561.280 AED im Jahr 2026 gestiegen, ungefähr viermal so groß (siehe unseren Artikel über die Verlagerung des Marktes hin zu Bargeldkäufern, unten verlinkt). Größere Tickets gepaart mit gestaffelten, mehrjährigen Zahlungsplänen sind genau die Struktur, die es einfacher macht, eine Markteinführung außerhalb des Plans zu absorbieren, als den gleichen Gesamtpreis, der im Voraus für fertige Lagerbestände gezahlt wird, selbst gegen eine Prämie, der Gesamtscheck ist in beiden Fällen gleich groß, die Cashflow-Form jedoch nicht.

Früher galt der Rabatt als Off-Plan. Jetzt ist es die Prämie, und der Großteil des Marktes zahlt sie. - OSNOVA Analyse

Ob diese Prämie gerechtfertigt ist, hängt ganz vom jeweiligen Projekt, der Lieferbilanz des Entwicklers und dem Zeitplan für die Fertigstellung ab, genau die Art von Prüfung, die vor der Unterzeichnung durchgeführt werden sollte, nicht danach.