Nur 12 % der Büroabschlüsse in Dubai nutzen derzeit eine Hypothek, etwa ein Drittel des Anteils von 2018

Im Jahr 2018 waren 39,4 % der Bürokäufe in Dubai mit einer eingetragenen Hypothek verbunden, etwa zwei von fünf Transaktionen. Bis 2026 ist dieser Anteil auf 12,0 % gesunken, also fast ein Achtel. Für sich genommen sieht es so aus, als ob die Finanzierung des Marktes schwieriger wird. Zusammen mit zwei anderen Zahlen aus denselben zwölf Jahren, Vertragsvolumen und durchschnittliche Ticketgröße, deutet es eher auf das Gegenteil hin: ein Markt, in dem sich die Käuferbasis hin zu Menschen verlagert hat, die überhaupt keine Finanzierung benötigen.

Der Rückgang verläuft nicht geradlinig, aber die Richtung hat sich seit 2018 nicht umgekehrt

Der Hypothekenanteil erholte sich von 2015 bis 2020 im mittleren bis hohen 20er- und 30er-Bereich, 27,9 % im Jahr 2015, stieg auf 39,4 % auf dem Höhepunkt im Jahr 2018 und sank dann auf 23,9 % im Jahr 2019, als sich der breitere Markt verlangsamte. Nach 2020 sank sie stark: 19,6 % im Jahr 2021, 20,4 % im Jahr 2022, dann ein Rückgang auf 12,1 % im Jahr 2023, ein Niveau, das sie seitdem im Wesentlichen gehalten hat, bei 15,2 % (2024), 13,8 % (2025) und 12,0 % (2026 YTD). Was auch immer die Verschiebung von 2018 auf 2023 vorangetrieben hat, seither hat es sich in den letzten drei Jahren nicht mehr umgekehrt.

Was damit einherging: größere Schecks, mehr davon

Die durchschnittliche Bürotransaktion betrug im Jahr 2020 631.680 AED. Bis 2026 sind es 2.561.280 AED, etwa viermal so viel. Dabei handelte es sich nicht um eine kleinere Anzahl größerer Deals; Auch das Transaktionsvolumen stieg im gleichen Zeitraum von 912 Transaktionen im Jahr 2020 auf ein jährliches Tempo von über 5.000 im Jahr 2026. Ein Markt, in dem der typische Deal so viel größer geworden ist und es mehr davon gibt, ist ein Markt, in dem sich die Käuferbasis hin zu Investoren und Institutionen verlagert hat, die größere Schecks direkt ausstellen, und nicht zu Eigennutzern, die einen Kauf gegen Einkommen finanzieren.

Warum Bargeld, strukturell

Mit Bargeld entfallen das Finanzierungsrisiko und der Zeitrahmen vollständig, was umso wichtiger ist, je größer die Scheckgrößen werden und Verkäufer immer mehr Wert auf Schnelligkeit und Sicherheit beim Abschluss legen. Ein Barkäufer kann ein Geschäft in wenigen Tagen abschließen, ein finanziertes in wenigen Wochen. In einem Markt mit der Art von Preisvolatilität, die wir an anderer Stelle auf dieser Website dokumentiert haben, ist dies auch wichtiger: Eine Hypothek, die anhand der Bewertung eines Monats genehmigt wurde, kann in einem Markt, in dem sich die Medianwerte von Monat zu Monat um 30–40 % verschoben haben, eine Diskrepanz gegenüber der Bewertung des nächsten Monats darstellen (siehe unseren Artikel zur Preisvervierfachung für Einzelheiten von Jahr zu Jahr). Nichts davon beweist für sich genommen einen Kausalzusammenhang, aber das Muster, größer, häufiger, weniger finanziert, weist in eine einheitliche Richtung.

Ein Markt, der sich von Hypotheken abwendet, bedeutet nicht, dass der Eintritt in einen Markt billiger wird. Im Gegenteil: Die verbleibenden Käufer können ohne einen größeren Scheck ausstellen. - OSNOVA Analyse

Was das bedeutet, wenn Sie finanzieren

Nichts davon bedeutet, dass hypothekenfinanzierte Bürokäufe verschwunden sind, 12 % eines Marktes, der bis August 2026 3.093 Geschäfte abschloss, umfasst immer noch mehrere hundert Transaktionen pro Jahr. Ein schrumpfender Anteil bedeutet jedoch, dass es weniger vergleichbare Finanzierungsgeschäfte gibt, an denen sich eine Bankbewertung orientieren kann, und dass der Markt zunehmend von Käufern bewertet wird, die keinerlei Rücksicht auf Finanzierungskosten, Bewertungsfristen oder Beleihungsgrenzen nehmen. Es lohnt sich zu wissen, mit welcher Art von Käufer Sie konkurrieren, bevor Sie ein Angebot abgeben, und es lohnt sich, zusätzliche Zeit in jedes Angebot einzuplanen, das von der Genehmigung abhängt, in einem Markt, der sich so schnell um Sie herum bewegt.