Allein in einem Gebäude wurden 520 Büroabschlüsse getätigt. Hier handelt es sich tatsächlich um den Büromarkt in Dubai.

Fragen Sie, wo auf dem Büromarkt in Dubai gehandelt wird, und Sie erhalten einen Bezirksnamen zurück, Business Bay, JLT, DIFC. Das ist die falsche Analyseeinheit. Rangfolge nach Transaktionsanzahl stattdessen auf Gebäudeebene, und ein Name hebt sich deutlich von den anderen ab: Shah Rukhz by Donau, mit 520 registrierten Büroabschlüssen, mehr als jeder andere Turm in der Stadt und in jedem Bezirk. Ordnet man dieselben zehn Gebäude nach Preis, gerät die Reihenfolge völlig durcheinander, das meistgehandelte Gebäude ist nicht das teuerste, und der Abstand zwischen dem günstigsten und dem teuersten Namen auf dieser Liquiditätsliste beträgt 3,2x.

Lesen Sie die Liste, ein Gebäude nach dem anderen

1. Shahrukhz an der Donau · 520 Deals, 4.109 AED/Quadratfuß Mit großem Abstand das meistgehandelte Bürogebäude in Dubai, fast ein Drittel mehr Transaktionen als der Name Nr. 2 auf dieser Liste.
2. Capital One · 389 Deals, 1.831 AED/Quadratmeter Zweiter hinsichtlich der Liquidität, deutlich unter Shahrukhz hinsichtlich des Preises, ein Vergleich mit hohem Volumen, moderatem Preis und einer ausreichend langen Transaktionshistorie, auf die man vertrauen kann.
3. Tamani Arts Office · 319 Angebote, 1.945 AED/Quadratfuß. In Bezug auf Volumen und Preis dicht hinter Capital One, ein ähnliches Profil, andere Adresse.
4. HQ von ROVE · 318 Deals, AED 4.667/m² Fast so liquide wie Tamani Arts Office, zu mehr als dem Doppelten des Preises, der höchste Median aller Gebäude in diesen liquiden Top Ten.
5. I RISE TOWER · 233 Angebote, 1.475 AED/Quadratmeter Der niedrigste Durchschnittspreis unter den zehn meistgehandelten Gebäuden, immer noch liquide genug (233 Angebote), um ein vertrauenswürdiger Vergleich zu sein, gerade am erschwinglichen Ende der Spanne.

Zwei Entwickler, zwei sehr unterschiedliche Preisstufen

Die Donau taucht zweimal in diesen Top Ten auf, Shahrukhz auf Platz 1 (520 Deals, 4.109 AED/Quadratfuß) und ASPIRZ auf Platz 5 (264 Deals, 2.386 AED/Quadratfuß), bei Preispunkten, die fast 1.700 Dirham pro Quadratfuß auseinander liegen. Dabei handelt es sich um das Produkt eines einzelnen Entwicklers, das einen bedeutenden Bereich des Preisspektrums des Marktes abdeckt, während beide Türme immer noch zu den zehn beobachteten Gebäuden mit der höchsten Liquidität zählen. Volumen- und Preispositionierung sind nicht die gleichen Variablen, selbst innerhalb des Portfolios eines Entwicklers.

Das Gebäude mit den meisten Transaktionen stellt den zuverlässigsten Vergleich dar, nicht unbedingt das billigste oder das teuerste. - OSNOVA Analyse

Warum Liquidität auf Gebäudeebene wichtiger ist als auf Bezirksebene

Ein Bezirksmedian kann über Dutzende von Gebäuden mit sehr unterschiedlicher Transaktionshistorie gemittelt werden und so genau die Unterschiede ausgleichen, die für eine bestimmte Einheit von Bedeutung sind. Ein Median auf Gebäudeebene mit mehr als 150 Transaktionen dahinter ist, wie jeder Name auf dieser Liste, ein wirklich zuverlässiger Vergleichssatz für sich. Wenn wir einen Deal-Check anhand von DLD -Daten durchführen, überprüfen wir zunächst diese Ebene: nicht „Was kostet Business Bay“, sondern „Wofür wurde dieser bestimmte Turm tatsächlich gehandelt, wie oft und wie kürzlich.“