Stellen Sie sich eine Börse vor, an der 87 % jedes Handels auf drei Unternehmen entfielen. Das ist ungefähr die Form, die Dubais Büromarkt im Jahr 2021 hatte, mit der Ausnahme, dass die drei Namen Business Bay, JLT und der Bezirk waren, der in diesem Jahr zufällig den rotierenden dritten Sitz innehatte. Während des größten Teils des letzten Jahrzehnts verzeichneten diese drei Bezirke die überwiegende Mehrheit aller Büroabschlüsse; Auf dem Höhepunkt im Jahr 2021 machten die Top Drei 87,3 % aller Transaktionen auf dem Markt aus. Bis 2025 war ihr gemeinsamer Anteil auf 62,3 % gesunken. Im bisherigen Jahresverlauf 2026 liegt der Anteil bei 60,3 %. Der Markt ist nicht kleiner geworden; es ist breiter geworden.
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| Jahr | Top-3-Konzentration |
|---|---|
| 2015 | 77.0% |
| 2016 | 79.1% |
| 2017 | 80.5% |
| 2018 | 83.9% |
| 2019 | 86.1% |
| 2020 | 85.5% |
| 2021 | 87.3% |
| 2022 | 83.4% |
| 2023 | 82.5% |
| 2024 | 80.4% |
| 2025 | 62.3% |
| 2026 | 60.3% |
Ein Jahrzehnt der Konzentration, dann eine plötzliche Lockerung
Die Konzentrationsquote stieg stetig von 77,0 % im Jahr 2015 auf 86,1 % im Jahr 2019, ging während der Krise im Jahr 2020 leicht zurück (85,5 %) und erreichte dann 2021 mit 87,3 % ihren Höhepunkt, ein Jahr, in dem der Handel so dünn war, dass die wenigen liquiden Bezirke fast alles andere standardmäßig absorbierten. Von da an blieb es bis 2024 im unteren bis mittleren 80er-Bereich (80,4 %). Der eigentliche Durchbruch erfolgt im Jahr 2025, einem Rückgang um 18,1 Prozentpunkte auf 62,3 % in einem einzigen Jahr, der bis zum Jahr 2026 auf einem ähnlichen Niveau bleibt.
Die beiden Konstanten und der rotierende Sitz
Business Bay und JLT sind über alle zwölf Jahre hinweg die Fixpunkte, jede Top-3-Liste enthält beide. Betrachtet man ihre Preisverläufe gegen Arjan, einen der Bezirke, der regelmäßig den dritten Platz einnimmt, zeigt sich, wie unterschiedlich sie sich entwickelt haben, selbst wenn sie in der Konzentrationsrechnung ähnliche Rollen innehaben:
| Bezirk | 2020 | 2026 | Bewegen |
|---|---|---|---|
| Business Bay | 728 | 4,230 | ×5.8 |
| JLT | 543 | 1,677 | ×3.1 |
| Arjan | 657 | 1,554 | ×2.4 |
Der Preis von Business Bay hat sich von 2020 bis 2026 ungefähr verfünffacht, JLT hat sich ungefähr verdreifacht, und Arjan hat es, trotz weitaus geringerer Liquidität, immer noch geschafft, sich gegenüber 2020 mehr als zu verdoppeln. Alle drei blieben Teil des Kernmarktes, selbst als das Gesamtkonzentrationsverhältnis sank, was zeigt, dass der Konzentrationsrückgang nicht darauf zurückzuführen ist, dass Business Bay oder JLT an Relevanz verloren haben. Es geht darum, was unter ihnen passiert.
Business Bay und JLT haben ihren Einfluss auf den Markt nicht verloren. Alles unter ihnen ist voller geworden. - OSNOVA Analyse
Warum ein sinkendes Konzentrationsverhältnis wichtiger ist, als es sich anhört
Ein Markt, in dem 87 % der Geschäfte in drei Distrikten stattfinden, ist ein Markt, in dem die Preisermittlung außerhalb dieser drei Distrikte dürftig und unzuverlässig ist. Bei Angebotspreisen in einem Distrikt mit einer Handvoll jährlicher Transaktionen kann es in beiden Richtungen viel leichter zu Fehlangaben kommen, einfach weil es nicht genügend Handelshistorie gibt, um sie zu vergleichen. Mit 60 % gibt es deutlich mehr Liquidität und zuverlässigere Vergleichswerte, verteilt auf eine größere Anzahl von Bezirken als noch vor drei Jahren. Das ist eine strukturelle Veränderung, über die man Bescheid wissen sollte, bevor man davon ausgeht, dass „jeder in Business Bay oder JLT ist“ immer noch die ganze Geschichte ist, auf diesen Daten ist es von Jahr zu Jahr immer weniger die ganze Geschichte.
Dünnere Bezirke können leichter falsch zitiert werden. Wir ziehen die echten DLD Vergleichsdaten für jeden Ort, den Sie suchen, heran, auch wenn es nur wenige Transaktionen gibt.