Das Büro neben der U-Bahn-Station Emirates Towers kostet das 2,98-fache des Büros von Rashidiya

Zwei Büroeinheiten, beide nur einen kurzen Spaziergang von einer U-Bahn-Station in Dubai entfernt. Der Durchschnittspreis liegt bei 4.359 AED pro Quadratfuß. Der andere wird für 1.463 AED gehandelt, ein Drittel des Preises. Der Unterschied ist nicht die Einheit. Es kommt auf welche Station an. Ordnen Sie die Bürotransaktionen in Dubai nach der nächstgelegenen U-Bahn-Haltestelle und es erscheint eine übersichtliche Preisleiter, von Emirates Towers ganz oben auf dieser Liste bis Rashidiya ganz unten. Die Entfernung zu einer U-Bahn-Station ist nicht der einzige Faktor, der die Büropreise bestimmt, aber bei diesen zehn Stationen stimmt sie nahezu perfekt mit dem Preis überein. Liquidität erzählt eine ganz andere Geschichte.

Die Spitze der Leiter, und warum sie dünn ist

Emirates Towers führt die Preistabelle mit nur 111 Transaktionen in seinem Umkreis über den gesamten Zeitraum an, eine dünne, wenig liquide Tasche mit sehr teuren Aktien. Diese Zahl ist eine Gegenprüfung wert: Emirates Towers befindet sich im breiteren DIFC /WTC-Einzugsgebiet, dessen Median auf Bezirksebene unabhängig voneinander 4.776 AED pro Quadratfuß in unserem absoluten Preisranking und 5.016 AED in unserer jährlichen DIFC /WTC-Reihe beträgt (siehe den unten verlinkten ausführlichen Einblick), verschiedene Messmethoden landen in der gleichen teuren Nachbarschaft, was die Art der Gegenprüfung ist, die es einfacher macht, einer dünnen Stichprobe zu vertrauen.

1. Business Bay-Station · 2.471 Angebote, 1.746 AED/Quadratmeter Mit Abstand die liquideste Station auf dieser Liste, mehr als das Zwanzigfache der Transaktionsanzahl von Emirates Towers, zu weniger als der Hälfte des Preises. Der tiefste und am besten überprüfbare Vergleichssatz im gesamten Ranking.
2. Dubai Internet City · 1.911 Angebote, 1.845 AED/Quadratmeter Fast so liquide wie der Bahnhof Business Bay, zu einem ähnlichen Preis. Zusammen machen diese beiden Stationen einen Großteil aller Transaktionen in diesem Ranking aus.
3. Burj Khalifa / Dubai Mall · 1.236 Deals, 2.380 AED/Quadratmeter Die höchste Transaktionszahl auf der Liste gepaart mit einem echten Premiumpreis, seltene Kombination aus hoher Liquidität und einem starken Median, der normalerweise das eine oder das andere ist.
4. Deira City Centre · 34 Angebote, 1.651 AED/Quadratmeter Ein respektabler Mittelpreis auf der bei weitem dünnsten Stichprobe, mehr als ein Jahrzehnt an Daten, kaum genug Transaktionen, um überhaupt von einem zuverlässigen Vergleichssatz zu sprechen. Ein einziger ungewöhnlicher Deal hier verändert den Median weitaus stärker, als derselbe Deal den von Business Bay verändern würde.

Preis und Liquidität sind nicht dasselbe Maß. Eine Station kann auf der einen führen und auf der anderen schlecht hinterherhinken. - OSNOVA Analyse

Was das für Vergleichswerte bedeutet

Wenn ein Makler „Büro in der Nähe der Business Bay Metro“ angibt, basiert die dahinter stehende Zahl auf 2.471 Transaktionen, ungefähr so ​​zuverlässig wie eine vergleichbare Zahl, die es auf diesem Markt gibt. Wenn die gleiche Art von Ausdruck für etwas in der Nähe des Stadtzentrums von Deira oder der Emirates Towers verwendet wird, ist die Stichprobe nur ein Bruchteil der Größe und der Median lässt sich entsprechend leichter durch ein oder zwei Ausreißergeschäfte verzerren. Es lohnt sich zu fragen, um welche Art von Sender es sich tatsächlich handelt, bevor Sie der Zahl vertrauen, ein Preis mit mehr als 2.000 Transaktionen und ein Preis mit 34 dahinter verdienen unterschiedliches Maß an Vertrauen, selbst wenn die Schlagzeilenzahlen genauso präzise aussehen.