Dubai schloss das Jahr 2025 mit Immobilientransaktionen im Wert von 917 Milliarden AED ab, und nur drei REITs

Dubai schloss das Jahr 2025 als aktivster Immobilienmarkt der Welt ab, über 270.000 Transaktionen im Wert von 917 Milliarden AED, 20 % mehr als im Vorjahr. Allein im ersten Halbjahr investierten 95.000 Investoren 326 Milliarden AED, und der Markt wuchs trotz regionaler Konflikte weiter. Der Juni brachte eine neue Welle von Entwicklereinführungen. Die Lautstärke ist da. Die Investitionsinfrastruktur hat nicht aufgeholt.

Über 90 % der Immobilientransaktionen in Dubai werden immer noch von Einzelkäufern und HNWIs direkt getätigt. Es gibt nur drei börsennotierte REITs an der Nasdaq Dubai und zusammen repräsentieren sie einen Bruchteil des Gesamtwerts des Marktes. Vergleichen Sie das mit New York, wo etwa 60 % der Transaktionen Direktkäufe sind und der Rest über REITs, Private-Equity-Fonds, institutionelle Anleger und verbriefte Produkte fließt. Rund 60 % der 25 größten institutionellen Anleger Nordamerikas nutzen REITs als Teil ihrer Allokationsstrategie.

Dubai hat das Volumen eines reifen Marktes. Nicht die Kanäle.

Direktkäufer und institutionelles Kapital verhalten sich unterschiedlich, und der Kanalmix eines Marktes sagt ebenso viel über seine Reife aus wie seine Transaktionszahl. Der Mix in Dubai ist immer noch überwältigend direkt.

Jeder Kanal spielt eine andere Rolle. Direktkäufer reagieren auf die Stimmung, ein starker Start, ein gutes Quartal, eine zeitlich gut abgestimmte Preissenkung. Institutionelles Kapital reagiert auf Fundamentaldaten, Belegung, Rendite, Wiederbeschaffungskosten. Dubai läuft derzeit fast ausschließlich auf der ersten Art.

Die REIT-Lücke, in einem Börsengang

Im Januar 2025 notierte die Dubai Holding den ersten Wohn-REIT des Emirats an der Nasdaq Dubai. Der Börsengang brachte 584 Millionen US-Dollar ein. Die Bestellungen überstiegen 15 Milliarden US-Dollar.

Das ist kein Nachfrageproblem. Investoren möchten über börsennotierte, liquide und regulierte Vehikel in Immobilien in Dubai investieren, es gibt einfach nicht genug davon zum Kauf.

„Einzelkäufer folgen der Stimmung. Institutionelles Kapital folgt den Fundamentaldaten. Ein Markt braucht beide Ebenen, um stabil zu bleiben.“

Was kommt als nächstes?

Drei börsennotierte REITs und ein Blockbuster-Börsengang scheinen der Eröffnungsschritt zu sein, nicht der Endpunkt. Die Kanäle, denen Sie am wahrscheinlichsten folgen:

Private-Equity-Immobilienfonds. Gebündeltes institutionelles Kapital für bestimmte Anlageklassen, Logistik, Gastgewerbe, Masterplan-Wohnimmobilien, ohne Börsennotierungspflicht.

Börsengehandelte Fonds auf Immobilienindizes. Liquides, börsennotiertes Engagement in einem Korb von Immobilienwerten in Dubai und nicht in einem einzelnen Gebäude.

Strukturierte Notizen im Zusammenhang mit der Immobilienperformance. Produkte im festverzinslichen Stil, deren Renditen an Immobilienindizes oder Mietrenditen-Benchmarks gekoppelt sind.

Entwickleranleihen. Schuldenmärkte ersetzen den Vorverkaufs-Cashflow als primäre Finanzierungsquelle für Bauträger, ein Wandel, der bei den größeren staatlich geförderten Namen bereits im Gange ist.

Fractional-Ownership-Plattformen. Tokenisierte oder Shared-Title-Strukturen, die es Anlegern ermöglichen, einen Teil einer Einheit und nicht das Ganze zu kaufen.

Warum die Lücke wichtig ist, für Investoren, Entwickler und den Markt

Eins. Für Anleger bedeuten diese Kanäle Zugang, ohne eine ganze Einheit kaufen zu müssen, eine niedrigere Kapitalbarriere, mehr Liquidität und eine regulatorische Aufsicht, die ein direkter Off-Plan-Kauf nicht mit sich bringt.

Zwei. Für Entwickler finanziert institutionelles Kapital den Bau von Clustern, Master-Gemeinschaften, gemeinsame Infrastruktur, langfristige, schrittweise Lieferung, und nicht die Finanzierung eines Turms, der Einheit für Einheit durch Vorverkäufe finanziert wird.

Drei. Für den Markt bedeutet es Tiefe. Einzelne Käufer folgen der Stimmung; Institutionelles Kapital folgt den Fundamentaldaten. Ein Markt, der auf beiden Ebenen zusammen läuft, weist eine geringere Volatilität auf als einer, der nur auf einer dieser Ebenen läuft.

Das Angebotsbild könnte sich noch ändern, da die Bauträger die Bauwirtschaftlichkeit angesichts eines sich ändernden Tarifumfelds neu berechnen. Aber die strukturelle Entwicklung hin zu institutionellen Kanälen, REITs, Fonds, Anleihen, Teilplattformen, scheint dauerhaft und nicht zyklisch zu sein. Dubai hat bereits bewiesen, dass es Volumen generieren kann. Als nächstes kommt es darauf an, wie das Geld hineinfließt.