Ich berechne die Streuung für jedes Gebäude

Jedes Immobilienportal zeigt Ihnen eine Zahl: Was der Verkäufer will. Das DLD -Transaktionsregister zeigt noch etwas anderes: Was ein Käufer tatsächlich bezahlt hat. Die Kluft zwischen ihnen ist die Spanne, und sie ist immer da.

Ich habe es bei 43 Büroprojekten in Dubai gemessen und dabei die aktuellen Angebote jedes Gebäudes mit den eigenen erfassten Verkäufen bei vergleichbarer Einheitsgröße abgeglichen. Der Median lag bei +13 %: Die Listenpreise eines typischen Büros in Dubai liegen etwa 13 % über dem tatsächlichen Schlusskurs des eigenen Gebäudes. Aber der Median ist der am wenigsten interessante Teil des Bildes. Die Geschichte ist die Reichweite.

Von −20 % bis +50 %. Bei manchen Gebäuden liegt der Preis um ein Fünftel unter dem tatsächlichen Preis. Andere führen oben noch einmal die Hälfte auf. Das Wort „Markt“ verbirgt all das, und genau aus diesem Grund ist ein einzelner stadtweiter Durchschnitt nutzlos, sobald Sie vor einem bestimmten Vermögenswert stehen.

Ein Pluspunkt aus nächster Nähe: Bay Square

Nehmen Sie den Bay Square in der Business Bay. Auf dem Markt liegt der durchschnittliche Angebotspreis bei 4.077 AED/Quadratmeter bei 25 aktiven Angeboten. Was beim DLD bei 47 Verkäufen im Jahr 2026 tatsächlich abgeschlossen wurde: 2.800 AED/Quadratmeter. Gleiches Gebäude, gleiches Jahr.

Warum Größe kontrolliert werden muss

Bevor eine dieser Spreads etwas bedeutet, muss eine Verzerrung zum Vorschein kommen. Auf dem Zweitmarkt für fertige Büros in Dubai steigt der Preis pro Quadratfuß mit der Einheitsgröße: Kleine Einheiten (unter 1.300 Quadratfuß) werden für etwa 1.700, mittlere (1.300–3.500) für etwa 1.876 und große Einheiten (über 3.500) für etwa 3.094 gehandelt. Große Geschäfte +82 % mehr pro Quadratfuß als kleine.

Aus diesem Grund würde der Vergleich eines kleinen Angebots mit einem großen registrierten Verkauf die Spanne allein aufgrund der Größe vergrößern, die Zahl würde lügen. Deshalb vergleiche ich nur Einheiten ähnlicher Größe innerhalb desselben Gebäudes. Jeder Spread auf dieser Seite wird auf diese Weise gemessen.

Der Spread schneidet in beide Richtungen

Hier ist der Punkt, den die meisten Käufer übersehen: Ein hoher Spread ist kein Beweis dafür, dass der Verkäufer gierig ist, und ein Angebot ist nicht automatisch überteuert. In manchen Gebäuden befindet sich die Stelle direkt am Markt. In einigen Fällen sitzt es darunter.

Auf der einen Seite verlangt Bay Square +46 % gegenüber seinen eigenen Schließungen und Smart Heights +44 %. In der Mitte sind Lumena und Binghatti Amberhall innerhalb eines einzigen Punktes aufgeführt, an dem das Gebäude gehandelt wird. Am anderen Ende ist Samana Ivy Gardens etwa 20 % unter dem tatsächlichen Verkaufspreis des Gebäudes gelistet, eine Notierung, die tatsächlich dem Markt entspricht, sogar darunter.

Was es bedeutet, bevor Sie unterschreiben

Zwei Tipps für alle, die hier Werbung kaufen oder verkaufen. Erstens ist die Spanne kein Urteil über den Verkäufer. Es handelt sich um einen messbaren Abstand zwischen zwei reellen Zahlen, der sich von Gebäude zu Gebäude verschiebt, einige Angebote befinden sich genau auf dem Markt, andere darunter. Zweitens und noch nützlicher: Sobald Sie die Ausbreitung Ihres Gebäudes kennen, haben Sie eine Verhandlungsposition, die auf aufgezeichneten Transaktionen und nicht auf einer Meinung basiert. Sie betreten das Gespräch und wissen, zu welchem ​​Preis ähnliche Einheiten tatsächlich geschlossen haben.

Das ist die Nummer, die ich verwende, bevor ein Kunde die SPA unterzeichnet. Nicht der Angebotspreis, kein stadtweiter Durchschnitt, der spezifische Abstand zwischen dem Verkaufspreis dieses Gebäudes und dem tatsächlichen Verkaufspreis dieses Gebäudes bei der Größe Ihrer Einheit.