Un solo edificio realizó 520 ofertas de oficinas. Aquí es donde realmente opera el mercado de oficinas de Dubai.

Pregunte dónde opera el mercado de oficinas de Dubái y obtendrá el nombre de un distrito: Business Bay, JLT, DIFC. Esa es la unidad de análisis equivocada. En cambio, clasifique por recuento de transacciones a nivel de edificio, y un nombre se destaca del resto: Shahrukhz by Danube, con 520 acuerdos de oficinas registrados, más que cualquier otra torre de la ciudad, en cualquier distrito. Clasifique los mismos diez edificios por precio y el orden se confunde por completo: el edificio más comercializado no es el más caro, y la brecha entre el nombre más barato y el más caro en esta lista de liquidez es de 3,2 veces.

Leyendo la lista, un edificio a la vez

1. Shahrukhz junto al Danubio · 520 ofertas, 4109 AED/pie cuadrado El edificio de oficinas más comercializado en Dubái por un amplio margen: casi un tercio más de transacciones que el nombre número 2 de esta lista.
2. Capital One · 389 acuerdos, 1.831 AED/pie cuadrado Segundo en liquidez, muy por debajo de Shahrukhz en precio: un comparable de alto volumen, precio moderado y un historial de transacciones lo suficientemente profundo como para confiar.
3. Tamani Arts Office · 319 ofertas, AED 1.945/pie cuadrado Muy cerca de Capital One tanto en volumen como en precio: un perfil similar, dirección diferente.
4. HQ by ROVE · 318 ofertas, AED 4667/pie cuadrado Casi tan líquido como Tamani Arts Office, a más del doble del precio: la mediana más alta de cualquier edificio en este top ten líquido.
5. I RISE TOWER · 233 ofertas, AED 1.475/pie cuadrado El precio medio más bajo entre los diez edificios más comercializados; todavía tiene suficiente liquidez (233 ofertas) para ser un comparable confiable, justo en el extremo asequible del rango.

Dos desarrolladores, dos niveles de precios muy diferentes

Danube aparece dos veces entre estos diez primeros: Shahrukhz en el puesto 1 (520 ofertas, 4109 AED/pie cuadrado) y ASPIRZ en el 5 (264 ofertas, 2386 AED/pie cuadrado), con precios de casi 1700 dirhams de diferencia por pie cuadrado. Se trata de un producto de un único desarrollador que abarca una gama significativa del espectro de precios del mercado, mientras que ambas torres aún se encuentran entre los diez edificios con mayor liquidez rastreados. El posicionamiento del volumen y el precio no son la misma variable, incluso dentro de la cartera de un desarrollador.

El edificio con más transacciones establece el comparable más confiable, no necesariamente el más barato o el más caro. - Análisis OSNOVA

Por qué la liquidez a nivel de edificio es más importante que a nivel de distrito

Una mediana de distrito puede promediar docenas de edificios con historiales de transacciones muy diferentes, suavizando exactamente las diferencias que son importantes para una unidad específica. Una mediana a nivel de edificio con más de 150 transacciones detrás, como todos los nombres en esta lista, es un conjunto comparable genuinamente confiable por sí solo. Cuando realizamos una verificación de acuerdos con los datos DLD, este es el nivel que verificamos al principio: no "cuánto cuesta Business Bay", sino "por qué se ha negociado realmente esta torre específica, cuántas veces y cuán recientemente".