La oficina al lado de la estación de metro Emirates Towers cuesta 2,98 veces la de Rashidiya

Dos unidades de oficinas, ambas a pocos pasos de una estación de metro de Dubai. Uno se cotiza a una media de 4.359 AED por pie cuadrado. El otro se cotiza a 1.463 AED, un tercio del precio. La diferencia no es la unidad. Es qué estación. Clasifique las transacciones de oficinas de Dubai según su parada de metro más cercana y aparecerá una escala de precios clara, desde Emirates Towers en la parte superior de esta lista hasta Rashidiya en la parte inferior. La distancia a una parada de metro no es lo único que determina los precios de las oficinas, pero entre estas diez estaciones, se alinea con el precio casi a la perfección. La liquidez cuenta una historia completamente diferente.

La parte superior de la escalera y por qué es delgada

Emirates Towers encabeza la tabla de precios con sólo 111 transacciones en su radio durante todo el período: una bolsa escasa y de baja liquidez de acciones muy caras. Vale la pena verificar ese número: Emirates Towers se encuentra dentro de la cuenca más amplia DIFC /WTC, cuya mediana a nivel de distrito indica de forma independiente AED 4776 por pie cuadrado en nuestra clasificación de precios absolutos y AED 5016 en nuestra serie DIFC /WTC año por año (consulte el análisis profundo vinculado a continuación): diferentes métodos de medición aterrizan en el mismo vecindario costoso, que es el tipo de verificación cruzada que hace que sea más fácil confiar en una muestra delgada.

1. Estación Business Bay · 2.471 ofertas, AED 1.746/pie cuadrado Con diferencia, la estación con mayor liquidez de esta lista (más de veinte veces el recuento de transacciones de Emirates Towers) a menos de la mitad del precio. El conjunto comparable más profundo y comprobable de todo el ranking.
2. Dubai Internet City · 1.911 ofertas, AED 1.845/pie cuadrado Casi tan líquida como la estación Business Bay, a un precio similar. Juntas, estas dos estaciones representan una gran parte de todas las transacciones de este ranking.
3. Burj Khalifa / Dubai Mall · 1.236 ofertas, AED 2.380/pie cuadrado El recuento de transacciones más alto de la lista combinado con un precio genuinamente superior: combinación poco común de gran liquidez y una mediana sólida, que suele ser una u otra.
4. Centro de la ciudad de Deira · 34 ofertas, AED 1,651/pie cuadrado Un precio medio respetable que se encuentra en la muestra más delgada con diferencia: más de una década de datos, apenas suficientes transacciones para considerarlo un conjunto comparable confiable. Un solo acuerdo inusual aquí mueve a la mediana mucho más de lo que el mismo acuerdo movería a Business Bay.

Precio y liquidez no son la misma medida. Una estación puede conducir por un lado y seguir mal por el otro. - Análisis OSNOVA

Qué significa esto para los comparables

Cuando un corredor cita "oficina cerca de Business Bay Metro", el número que respalda se basa en 2.471 transacciones, un conjunto comparable tan confiable como el que existe en este mercado. Cuando se utiliza el mismo tipo de frase para algo cerca del centro de la ciudad de Deira o de las Torres Emirates, la muestra es una fracción del tamaño y, en consecuencia, la mediana es más fácil de distorsionar con uno o dos acuerdos atípicos. Vale la pena preguntar qué tipo de estación se está cotizando en realidad antes de confiar en el número: un precio con más de 2000 transacciones detrás y un precio con 34 detrás merecen diferentes niveles de confianza, incluso cuando las cifras principales parecen igualmente precisas.