Sheikh Zayed Road Grade A al 9,5% menos de lo que Business Bay pagó por oficinas sobre plano
Una torre de oficinas de marca de 87 pisos con 332 unidades desde 1077 pies cuadrados. La entrada a 4002 AED por pie cuadrado se ubica un 9,5% por debajo de la mediana DLD de 2025 para ventas de oficinas sobre plano en Business Bay (4420, 195 ofertas), y solo el 50% se paga antes de la entrega. El costo es el tiempo: el segundo trimestre de 2031 es la última entrega entre sus pares, por lo que los ingresos por alquiler comienzan en el quinto año. Las oficinas pequeñas son la unidad a comprar.
Una torre de oficinas de 372 metros bajo la marca Christian A. Rockefeller
Christian A. Rockefeller Business Tower es un desarrollo comercial de Grade A de LMD en Sheikh Zayed Road, ubicado entre DIFC, el centro de Dubai y Business Bay, cerca de Burj Khalifa y el metro.
La torre se eleva 87 pisos a 372 metros y alberga 332 oficinas bajo la marca Christian A. Rockefeller: oficinas individuales, medianas y premium desde 1077 pies cuadrados, medios pisos y pisos completos. Se otorgan cinco niveles a las comodidades.
- 23 ascensores con 39 cabinas, incluidos ascensores de alta velocidad de dos pisos
- Más de 1.100 plazas de aparcamiento en 16 niveles
- Cinco niveles de comodidades: salones de negocios, coworking y salas de reuniones
- Gimnasios, spa, piscinas y espacio recreativo
- Vistas panorámicas sobre Burj Khalifa, el centro y la costa.
- Propiedad vitalicia
Qué vende el edificio
Precio promotor para la oficina de entrada. Oficinas medianas y premium, medios pisos y pisos completos se cotizan a consultar. El siguiente modelo utiliza aproximadamente 4100 AED por pie cuadrado en una oficina de 1100 pies cuadrados.
| Unidad | Tamaño, pies cuadrados | Desde, DEA | DEA/pie cuadrado |
|---|---|---|---|
| oficina, entrada | 1,077 | 4,309,999 | 4,002 |
Tres escenarios hasta el segundo trimestre de 2031
Una oficina de 1100 pies cuadrados a 4100 AED/pie cuadrado (4,51 millones de AED), aproximadamente 5 años hasta la entrega. Ganancia antes de costos.
Con solo el 50% pagado antes de la entrega, la ganancia sobre el efectivo realmente invertido para el segundo trimestre de 2031 es aproximadamente el doble de los porcentajes mostrados, antes de costos. Las tasas anuales siguen siendo modestas porque la retención es de cinco años.
Lo que la unidad puede ganar
Oficina, 1100 pies cuadrados. Rendimiento sobre el valor en el momento de la entrega en el escenario neutral (5,61 millones de AED).
Rendimiento bruto · 564.000 AED al año, 47.000 AED al mes
después del cargo por servicio de 19,8 mil AED al año
Rendimiento bruto de 4,51 millones de AED pagados hoy, al mismo alquiler
El alquiler supone que la oficina se alquila como espacio nuevo Grade A a aproximadamente 513 AED por pie cuadrado al año. El alquiler corto no está modelado.
Lo que pagas y cuando
Oficina, 1077 pies cuadrados a 4.309.999 AED.
| plan de pago | Compartir | DEA |
|---|---|---|
| Al firmar | 10% | 431,000 |
| Después de un mes | 10% | 431,000 |
| Durante la construcción | 30% | 1,293,000 |
| En la entrega | 50% | 2,155,000 |
| Además del precio | DEA |
|---|---|
| Tarifa de transferencia DLD 4% | 172,400 |
| Tarifa administrativa DLD | 5,250 |
| IVA 5% en comerciales | 215,500 |
Primer pago con tasas DLD: 608.650 AED, más IVA de 21.550 AED en ese plazo; El IVA se paga en proporción a cada cuota. Un comprador registrado a efectos del IVA en el FTA normalmente puede recuperarlo; confirmar con un asesor fiscal.
Donde se ubican 4002 AED/pie cuadrado
Precios de entrada para desarrolladores de revisiones OSNOVA; las filas DLD son lo que Business Bay realmente pagó por las unidades de oficinas en 2025.
| Proyecto | Ubicación | Entregar | Plan | DEA/pie cuadrado | |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital Burj | Bahía de Negocios | Q4 2028 | 10/20/60 | 3,500 | |
| Torre empresarial Rockefeller | Bahía de Negocios | Q2 2031 | 10/40/50 | 4,002 | |
| Torre Berkeley | Bahía de Negocios | Q3 2030 | 20/50/30 | 4,300 | |
| Torres Gemelas AHS | Centro de Comercio | Q2 2028 | 20/30/50 | 4,400 | |
| Torre de oficinas de 1970 | Ciudad de Al Habtoor | Q1 2029 | 20/40/40 | 5,000 | |
| DLD pagado · Oficinas sobre plano de Business Bay, 2025 | 195 ofertas | 4,420 | |||
| DLD pagado · Oficinas listas para Business Bay, 2025 | 1.235 ofertas | 1,820 |
Rockefeller tiene un 7% bajo la Torre Berkeley de al lado y pide un 50% antes de la entrega frente al 70% de Berkeley. La compensación es la entrega: nueve meses después de Berkeley y unos tres años después de las Torres Gemelas AHS.
Preguntó 4.002. Business Bay pagó 4.420 por oficinas sobre plano en 2025.
El desarrollador cotiza un precio de venta. El Departamento de Tierras de Dubai registra lo que se pagó. Para las unidades de oficinas de Business Bay, el registro proporciona dos números muy diferentes: stock nuevo sobre plano y stock secundario listo.
La oficina de entrada se encuentra en la mitad inferior de lo que Business Bay pagó por oficinas sobre plano en 2025, cerca del cuartil inferior de 3.964. La brecha con el stock listo (+120%) es la prima Grade A de nueva construcción que paga el comprador. La salida neutral de 5100 está por encima del cuartil superior sobre plano de 2025 de 4725, por lo que supone que los precios Grade A seguirán aumentando hasta 2031. Método: Ventas DLD, Business Bay, PROP_TYPE_EN Unidad con subtipo de oficina, calendario 2025; tierra excluida; área convertida de m² a pies cuadrados (×10,764); deduplicado por número de transacción; medianas y cuartiles.
8,3/10 en 6 criterios
Qué funciona y qué mirar
- Marca internacional: oficinas bajo el nombre de Christian A. Rockefeller
- Oficinas pequeñas Grade A desde 1077 m2, un formato con poca oferta competitiva
- Especificación Grade A: placas de piso modernas, diseños espaciosos, cinco niveles de comodidades
- Capacidad de elevación: 23 ascensores con 39 cabinas para 332 unidades
- Vistas panorámicas sobre Burj Khalifa, el centro y la costa.
- Sheikh Zayed Road, cerca de Burj Khalifa y del metro
- Gama de unidades desde oficinas individuales hasta pisos completos
- Plan de pago: 50 % antes de la entrega, más ligero que Berkeley Tower y 1970 Office Tower
- Entrega tardía: segundo trimestre de 2031, el último entre sus pares; Los ingresos por alquiler comienzan en el quinto año.
- Una torre de 87 pisos conlleva riesgo de retraso en la construcción, lo que alejaría aún más la bodega
- Las oficinas de Ready Business Bay cotizaron a 1.820 AED/pie cuadrado en 2025, por lo que la salida depende de que Grade A mantenga su prima.
- El rendimiento del 10,1% requiere alquileres Grade A de aproximadamente 513 AED por pie cuadrado al año.
¿Por qué se mantiene la demanda?
Reubicación corporativa
El entorno fiscal de Dubai sigue atrayendo a empresas internacionales, y estas son las primeras en alquilar espacios premium.
Suministro fino Grade A
Business Bay y Sheikh Zayed Road tienen pocas torres genuinas Grade A, lo que respalda los alquileres y los valores de reventa.
Pocas unidades pequeñas Grade A
La mayoría de los lanzamientos Grade A venden pisos. Las oficinas pequeñas satisfacen la demanda de las PYME que los pisos grandes no pueden satisfacer.
Comprar las oficinas pequeñas: en el mercado a la entrada, la mitad pagada en la entrega, construidas para arrendar y revender
Unidad preferida: oficinas básicas y medianas desde 1077 pies cuadrados, con la oferta menos competitiva, el grupo de inquilinos más profundo entre pymes y firmas internacionales y el mercado de reventa más amplio.
Los pisos medios y completos sólo tienen sentido con precios favorables o un calendario de pagos individual por parte del promotor.