Grade A en Sheikh Zayed Road, con un precio justo por debajo de lo que Business Bay pagó por oficinas sobre plano
Berkeley Tower coloca oficinas Grade A junto a Business Bay Metro desde 1,131 pies cuadrados. La entrada a 4,300 AED por pie cuadrado se ubica un 2,7% por debajo de la mediana DLD de 2025 para ventas de oficinas sobre plano en Business Bay (4,420, 195 ofertas). El punto débil es el plan: el 70% se paga antes de la entrega y el tercer trimestre de 2030 es una entrega tardía frente a AHS Twin Towers y 1970 Office Tower. Las oficinas pequeñas son la unidad a comprar: escasas en Grade A, más fáciles de alquilar y revender.
Una torre de oficinas de 60 pisos en el borde de Sheikh Zayed Road de Business Bay
Berkeley Tower es un desarrollo comercial puro Grade A de Ellington Properties en Sheikh Zayed Road en Business Bay, al lado de la estación de metro Business Bay. Es el proyecto de oficinas más grande de Ellington hasta el momento, después de Eaton Square en MBR City.
La torre se eleva sobre tierra más 60 pisos con aproximadamente 579,681 pies cuadrados de área vendible. Las unidades van desde oficinas individuales de 1131 pies cuadrados hasta medios pisos, pisos completos, dúplex y triplex, por lo que un edificio sirve a una pequeña empresa y una sede regional.
- 12 ascensores de pasajeros de dos pisos
- Estacionamiento robótico automatizado
- Salones de negocios, pisos de coworking y reuniones
- Gimnasios, instalaciones de bienestar y terrazas ajardinadas
- Balcones privados en pisos de oficinas
- Acceso directo a Sheikh Zayed Road, Al Khail Road, el centro y DIFC
Qué vende el edificio
Lista de precios de desarrollador, precios iniciales. Cada formato, desde la oficina individual hasta el piso completo, se vende a aproximadamente 4300 AED por pie cuadrado; sólo el dúplex tiene una prima de 4.600. No hay descuento por comprar volumen.
| Unidad | Tamaño, pies cuadrados | Desde, DEA | DEA/pie cuadrado |
|---|---|---|---|
| Oficina | 1,131 | 4,867,600 | 4,304 |
| Oficina | 2,384 | 10,251,210 | 4,300 |
| Medio piso | 5,049 | 21,710,700 | 4,300 |
| piso completo | 12,182 | 52,382,602 | 4,300 |
| Exclusiva oficina dúplex | 21,873 | 100,615,800 | 4,600 |
Tres escenarios hasta el tercer trimestre de 2030
Una oficina de 1131 pies cuadrados a 4300 AED/pie cuadrado (4,86 millones de AED), aproximadamente 4 años hasta la entrega. Ganancia antes de costos.
A 4.300, el edificio ya tiene un precio sobre plano de Business Bay, por lo que la ganancia proviene de la escasez Grade A en el momento de la entrega, no de un descuento de lanzamiento.
Lo que la unidad puede ganar
Oficina, 1131 pies cuadrados. Rendimiento sobre el valor en el momento de la entrega en el escenario neutral (5,77 millones de AED).
Rendimiento bruto · 540.000 AED al año, 45.000 AED al mes
después del cargo por servicio de 27.000 AED al año
Rendimiento bruto de 4,87 millones de AED pagados hoy, al mismo alquiler
El alquiler supone que la oficina se alquila como espacio nuevo Grade A a aproximadamente 477 AED por pie cuadrado al año. El alquiler corto no está modelado.
Lo que pagas y cuando
Oficina, 1131 pies cuadrados a 4.867.600 AED.
| plan de pago | Compartir | DEA |
|---|---|---|
| Al reservar | 20% | 973,520 |
| Durante la construcción | 50% | 2,433,800 |
| En la entrega | 30% | 1,460,280 |
| Además del precio | DEA |
|---|---|
| Tarifa de transferencia DLD 4% | 194,704 |
| Tarifa administrativa DLD | 5,250 |
| IVA 5% en comerciales | 243,380 |
Primer pago con tasas DLD: 1.173.474 AED más IVA. El IVA se aplica a las propiedades comerciales. Un comprador registrado a efectos del IVA en el FTA normalmente puede recuperarlo; confirmar con un asesor fiscal.
Donde se ubican 4,300 AED/pie cuadrado
Precios de entrada para desarrolladores de revisiones OSNOVA; las filas DLD son lo que Business Bay realmente pagó por las unidades de oficinas en 2025.
| Proyecto | Ubicación | Entregar | Plan | DEA/pie cuadrado | |
|---|---|---|---|---|---|
| Capital Burj | Bahía de Negocios | Q4 2028 | 10/20/60 | 3,500 | |
| Torre Berkeley | Bahía de Negocios | Q3 2030 | 20/50/30 | 4,300 | |
| Torres Gemelas AHS | Centro de Comercio | Q2 2028 | 20/30/50 | 4,400 | |
| Torre de oficinas de 1970 | Ciudad de Al Habtoor | Q1 2029 | 20/40/40 | 5,000 | |
| DLD pagado · Oficinas sobre plano de Business Bay, 2025 | 195 ofertas | 4,420 | |||
| DLD pagado · Oficinas listas para Business Bay, 2025 | 1.235 ofertas | 1,820 |
Berkeley tiene un precio similar al de las AHS Twin Towers y un 14% inferior al de 1970 Office Tower, pero las entregas son más tardías que ambas. Burj Capital es más barato y más temprano, con pisos más pequeños y de menor especificación.
Preguntó 4.300. Business Bay pagó 4.420 por oficinas sobre plano en 2025.
El desarrollador cotiza un precio de venta. El Departamento de Tierras de Dubai registra lo que se pagó. Para las unidades de oficinas de Business Bay, el registro proporciona dos números muy diferentes: stock nuevo sobre plano y stock secundario listo.
Berkeley se encuentra justo por debajo de la mediana sobre plano de 2025. La brecha con el stock listo (+136%) es la prima Grade A de nueva construcción que paga el comprador. La salida neutral de 5100 está por encima del cuartil superior sobre plano de 2025 de 4725, por lo que supone que los precios Grade A seguirán aumentando hasta 2030. Método: Ventas DLD, Business Bay, PROP_TYPE_EN Unidad con subtipo de oficina, calendario 2025; tierra excluida; área convertida de m² a pies cuadrados (×10,764); deduplicado por número de transacción; medianas y cuartiles.
8,0/10 en 6 criterios
Qué funciona y qué mirar
- Ellington, uno de los principales desarrolladores de Dubai, conocido por sus estándares de construcción y diseño.
- Especificación Grade A: placas de piso modernas, ascensores de dos pisos, pisos de comodidades completos
- Oficinas pequeñas Grade A desde 1131 pies cuadrados, un formato con poca oferta competitiva
- Metro al lado y frente directo a Sheikh Zayed Road
- Entrada debajo de la mediana sobre plano de Business Bay 2025 y debajo de la torre de oficinas 1970
- Aparcamiento robótico, más eficiente que las rampas de las torres de la competencia
- Balcones privados, poco comunes en el parque de oficinas y atractivos para los inquilinos
- Plan más pesado: el 70 % se paga antes de la entrega, frente al 50 % en AHS Twin Towers
- Entrega tardía: tercer trimestre de 2030; cualquier retraso aleja aún más los ingresos
- Las oficinas de Ready Business Bay cotizaron a 1.820 AED/pie cuadrado en 2025, por lo que la salida depende de que Grade A mantenga su prima.
- El rendimiento del 9,4% requiere alquileres Grade A de aproximadamente 477 AED por pie cuadrado al año.
¿Por qué se mantiene la demanda?
Reubicación corporativa
El entorno fiscal de Dubai sigue atrayendo a empresas internacionales, y estas son las primeras en alquilar espacios premium.
Suministro fino Grade A
Business Bay y Sheikh Zayed Road tienen pocas torres genuinas Grade A, lo que respalda los alquileres y los valores de reventa.
Pocas unidades pequeñas Grade A
La mayoría de los lanzamientos Grade A venden pisos. Las oficinas pequeñas satisfacen la demanda de las PYME que los pisos grandes no pueden satisfacer.
Compre las oficinas pequeñas: escasas en Grade A, con precio de mercado, construidas para arrendar y revender
Unidad preferida: las oficinas de 1,131 y 2,384 pies cuadrados, con la oferta menos competitiva, el pool de inquilinos más profundo entre pymes y firmas internacionales, y el mercado de reventa más amplio.
Los formatos grandes sólo tienen sentido con un calendario de pagos individual o una concesión de precios por parte del promotor. Al precio de lista no hay recompensa por comprar volumen.