Imaginemos una bolsa de valores en la que tres empresas representasen el 87% de todas las transacciones. Esa es aproximadamente la forma que tenía el mercado de oficinas de Dubai en 2021, excepto que los tres nombres eran Business Bay, JLT y el distrito que ocupara el tercer asiento rotativo ese año. Durante la mayor parte de la última década, esos tres distritos absorbieron la abrumadora mayoría de todos los acuerdos de oficinas; en el pico de 2021, los tres primeros representaron el 87,3% de cada transacción en el mercado. En 2025, su participación combinada había caído al 62,3%. En lo que va del año 2026 se sitúa en el 60,3%. El mercado no se ha hecho más pequeño; se ha vuelto más ancho.
Ver como tabla
| Año | Concentración de los 3 primeros |
|---|---|
| 2015 | 77.0% |
| 2016 | 79.1% |
| 2017 | 80.5% |
| 2018 | 83.9% |
| 2019 | 86.1% |
| 2020 | 85.5% |
| 2021 | 87.3% |
| 2022 | 83.4% |
| 2023 | 82.5% |
| 2024 | 80.4% |
| 2025 | 62.3% |
| 2026 | 60.3% |
Una década de concentración, luego una repentina relajación
El índice de concentración aumentó constantemente del 77,0% en 2015 al 86,1% en 2019, cayó ligeramente durante la perturbación de 2020 (85,5%), luego alcanzó su máximo en 2021 con el 87,3%, un año en el que el comercio fue lo suficientemente escaso como para que un puñado de distritos líquidos absorbieran casi todo lo demás por defecto. A partir de ahí, se mantuvo entre los 80 y los 80 hasta 2024 (80,4%). La verdadera ruptura se produce en 2025, una caída de 18,1 puntos hasta el 62,3% en un solo año, manteniéndose en un nivel similar hasta 2026 en lo que va del año.
Las dos constantes y el asiento giratorio.
Business Bay y JLT son los puntos fijos a lo largo de los doce años; cada lista de los tres primeros incluye ambos. Observar sus trayectorias de precios frente a Arjan, uno de los distritos que periódicamente ha obtenido el tercer escaño, muestra cuán diferente se ha movido cada uno incluso aunque ocupan roles similares en las matemáticas de concentración:
| Distrito | 2020 | 2026 | Mover |
|---|---|---|---|
| Bahía de Negocios | 728 | 4,230 | ×5.8 |
| JLT | 543 | 1,677 | ×3.1 |
| Arjan | 657 | 1,554 | ×2.4 |
El precio de Business Bay se quintuplicó aproximadamente de 2020 a 2026, JLT aproximadamente se triplicó y Arjan, a pesar de una liquidez mucho menor, logró más del doble de su base de 2020. Los tres siguieron siendo parte del núcleo del mercado incluso cuando el índice de concentración general cayó, lo que indica que la caída en la concentración no se debe a que Business Bay o JLT pierdan relevancia. Se trata de lo que sucede debajo de ellos.
Business Bay y JLT no han perdido su dominio en el mercado. Todo debajo de ellos se ha vuelto más concurrido. - Análisis OSNOVA
Por qué una tasa de concentración decreciente es más importante de lo que parece
Un mercado donde el 87% de las transacciones se realizan en tres distritos es un mercado donde el descubrimiento de precios fuera de esos tres es escaso y poco confiable: los precios de venta en un distrito con un puñado de transacciones anuales son mucho más fáciles de citar erróneamente, en cualquier dirección, simplemente porque no hay suficiente historial comercial para compararlos. Con un 60%, hay significativamente más liquidez y comparables más confiables, repartidos en un conjunto más amplio de distritos que hace tres años. Ese es un cambio estructural que vale la pena conocer antes de asumir que "todos están en Business Bay o JLT " sigue siendo la historia completa; es cada vez menos la historia completa, según estos datos, cada año.
Es más fácil citar erróneamente los distritos más reducidos. Obtendremos los comparables DLD reales dondequiera que mire, por pocas transacciones que haya.