Cada lanzamiento que se construye comienza como una apuesta: el desarrollador apuesta que los compradores pagarán antes de su finalización, y los compradores apuestan que el edificio valdrá más una vez que exista. Durante la mayor parte de la última década en el mercado de oficinas de Dubai, esa apuesta fue una posición minoritaria: las acciones listas realizaron la mayor parte de las transacciones. En el espacio de unos dieciocho meses, eso cambió. Así es como se hace, contado en cuatro fases en lugar de un gráfico.
2015-2018: lo fuera del plano era normal, luego se desvaneció
Las ventas sobre plano representaron el 21,0% de las ventas de oficinas en 2015 y el 17,1% en 2016, una proporción significativa y poco destacable de un mercado que aún se encuentra en las correcciones posteriores a 2014. Luego se fue erosionando constantemente: 7,7% en 2017, 6,7% en 2018. No ocurrió nada dramático en ningún año; los compradores simplemente se inclinaron hacia las existencias terminadas a medida que la corrección de precios más amplia hizo que "esperar y ver" el movimiento racional.
2019-2021: la congelación
La erosión continuó hasta el 4,3% (2019) y el 4,4% (2020), y luego esencialmente llegó a cero: 0,1% en 2021. Los desarrolladores habían pausado los lanzamientos durante la interrupción de la pandemia, y casi todas las transacciones de oficinas de ese año fueron una reventa de algo ya construido. Este es el punto más bajo en el gráfico a continuación, y vale la pena considerarlo: un mercado de oficinas sobre plano líquido y funcional no existió en Dubai durante ese año.
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| Año | Compartir sobre plano |
|---|---|
| 2015 | 21.0% |
| 2016 | 17.1% |
| 2017 | 7.7% |
| 2018 | 6.7% |
| 2019 | 4.3% |
| 2020 | 4.4% |
| 2021 | 0.1% |
| 2022 | 1.0% |
| 2023 | 4.1% |
| 2024 | 6.0% |
| 2025 | 31.0% |
| 2026 | 64.9% |
2022-2024: un retorno lento y desigual
La recuperación desde casi cero fue gradual, no explosiva: 1,0% en 2022, 4,1% en 2023, 6,0% en 2024: tres años para volver aproximadamente a donde había estado el mercado en 2018. Cualquiera que leyera el mercado a principios de 2024 podría haber concluido razonablemente que lo fuera del plano era una característica permanentemente más pequeña del mercado de oficinas de lo que solía ser.
2025-2026: el cambio
Esa lectura no sobrevivió a 2025. La participación saltó al 31,0% (más de cinco veces el nivel de 2024) y luego al 64,9% en lo que va del año en 2026, la mayor parte del mercado. Dos años hicieron que más de la mitad de cada venta de oficinas se saliera del plano debido a un error de redondeo. Nada en la trayectoria 2022-2024 predijo un movimiento tan brusco; es el tipo de inflexión que sólo aparece una vez que ya la has superado.
La otra mitad de la historia: el sobre plano dejó de ser el descuento
Esto es lo que cambió junto con la acción, y es importante para cualquiera que lea esta tendencia simplemente como "los compradores regresaron". En 2020, el espacio de oficinas listo y sobre plano se cotizaba casi a la misma mediana: 655 AED frente a 500 AED por pie cuadrado, siendo en realidad la opción más barata, la relación tradicional. Para 2026, las oficinas listas costarán una media de 1.789 AED por pie cuadrado; sobre plano cuesta 3.903 AED, más del doble. Sobre plano no sólo recuperó su cuota de mercado. Se recuperó como la vía de entrada más cara.
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| Año | Listo, DEA/pie cuadrado | Sobre plano, DEA/pie cuadrado |
|---|---|---|
| 2015 | 1,089 | 1,098 |
| 2016 | 1,000 | 1,050 |
| 2017 | 995 | 1,000 |
| 2018 | 820 | 796 |
| 2019 | 700 | 500 |
| 2020 | 655 | 500 |
| 2021 | 708 | 881 |
| 2022 | 830 | 573 |
| 2023 | 1,015 | 667 |
| 2024 | 1,321 | 1,066 |
| 2025 | 1,574 | 1,889 |
| 2026 | 1,789 | 3,903 |
Una pieza plausible del mecanismo: el tamaño promedio de los boletos de oficina ha aumentado de AED 631,680 en 2020 a AED 2,561,280 en 2026, aproximadamente cuatro veces mayor (consulte nuestro artículo sobre el cambio del mercado hacia los compradores en efectivo, vinculado a continuación). Boletos más grandes combinados con planes de pago por etapas y de varios años son exactamente la estructura que hace que un lanzamiento fuera del plan sea más fácil de absorber que el mismo precio total pagado por adelantado por acciones listas, incluso con una prima: el cheque total es del mismo tamaño en ambos sentidos, pero la forma del flujo de efectivo no lo es.
El descuento solía ser sobre plano. Ahora es la prima, y la mayoría del mercado la está pagando. - Análisis OSNOVA
Si esa prima está justificada depende enteramente del proyecto específico, el historial de entrega del desarrollador y el cronograma de finalización: exactamente el tipo de verificación que vale la pena hacer antes de firmar, no después.
Compararemos el precio de lanzamiento con la mediana real DLD para las oficinas cercanas terminadas, para que sepa exactamente qué prima está pagando por la espera.